中國(guó)，這個(gè)未來(lái)世界最大的經(jīng)濟(jì)體，正在迎來(lái)一波資本巨鱷的抄底。

1月20日，“華爾街PE之王”黑石率先在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域，完成了一場(chǎng)11億美元的掃貨。

黑石宣布已經(jīng)從富力集團(tuán)收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，黑石房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金將持有該物流園區(qū)70%的股權(quán)，富力集團(tuán)的全資子公司富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權(quán)。該筆交易完成后，黑石集團(tuán)在中國(guó)的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，達(dá)到5300萬(wàn)平方英尺。

同時(shí)，國(guó)際PE巨頭KKR的募資神話也在繼續(xù)。

1月24日，KKR宣布其首只亞洲房地產(chǎn)基金募集完成，規(guī)模達(dá)17億美元（約合人民幣110億元），將重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)、辦公、長(zhǎng)租公寓和物流地產(chǎn)等投資領(lǐng)域，

一場(chǎng)國(guó)際PE巨頭和中國(guó)物流地產(chǎn)商之間的較量，在2021年伊始，已經(jīng)拉開(kāi)帷幕。

專做抄底的地產(chǎn)私募基金—黑石認(rèn)為，物流地產(chǎn)的機(jī)會(huì)已經(jīng)來(lái)了。

70億，拿下大灣區(qū)最大物流園

背靠大灣區(qū)，僅三個(gè)月，黑石和富力的這筆交易上漲了近10億元。

早在去年11月9日，富力地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)布公告稱，富力地產(chǎn)的全資附屬公司與黑石下屬基金公司、目標(biāo)公司及相關(guān)方就轉(zhuǎn)讓位于廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園的物業(yè)權(quán)益訂立合并協(xié)議。根據(jù)合并協(xié)議，該物業(yè)價(jià)值為63億元人民幣。

最終，黑石以11億美元（約合人民幣71億元）拿下了這筆交易。收購(gòu)?fù)瓿珊螅谑谥袊?guó)的物流投資組合將擴(kuò)張約三分之一，物流倉(cāng)儲(chǔ)總面積將達(dá)到5300萬(wàn)平方英尺，遍布中國(guó)23個(gè)城市。布局主要集中在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀等地區(qū)的核心城市。

若只計(jì)算大灣區(qū)，黑石目前有5個(gè)園區(qū)在運(yùn)營(yíng)中，2個(gè)園區(qū)在東莞，另外有3個(gè)園區(qū)在佛山，園區(qū)的平均出租率在98%。

本次出售，顯而易見(jiàn)是富力對(duì)債務(wù)問(wèn)題的一次緩解。

截至2020年三季度末，富力的負(fù)債合計(jì)1144.11億元，有息負(fù)債規(guī)模較一季度下降了約242億元。凈負(fù)債率已同比下降至166%；資產(chǎn)負(fù)債率下降至約80.37%；若剔除預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率或降至70%左右，可見(jiàn)管理層對(duì)于降債務(wù)的努力。

然而，黑石亦有加碼物流地產(chǎn)的動(dòng)力。

黑石房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理陳宇表示，粵港澳大灣區(qū)正在迅速發(fā)展成為金融、科技和運(yùn)輸中心，也是中國(guó)最大的物流市場(chǎng)之一。

自2013年起，黑石就在中國(guó)市場(chǎng)布局物流地產(chǎn)，并作為其在中國(guó)投資的重點(diǎn)方向。而今年的疫情加速了線上零售、生鮮電商的發(fā)展，也促使黑石更加重視物流地產(chǎn)的收購(gòu)。況且，本次所收購(gòu)的物業(yè)在市場(chǎng)上較為稀缺。

廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園，圍繞大灣區(qū)重要交通樞紐白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)進(jìn)行建設(shè)。園區(qū)距離廣州白云機(jī)場(chǎng)僅15公里，能夠?qū)崿F(xiàn)3小時(shí)覆蓋整個(gè)珠三角，是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，因此該園區(qū)在區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢(shì)。

下一步，競(jìng)購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)控股權(quán)

黑石的下一步，正在緊盯另一處物流地產(chǎn)，有消息指出，黑石、美團(tuán)、ESR、京東旗下京東物流，正參與競(jìng)購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)控股權(quán)，交易作價(jià)或高達(dá)20億美元。

早在2020年12月28日，中國(guó)物流資產(chǎn)發(fā)布公告稱，兩大股東宇培國(guó)際投資管理有限公司及RRJ Capital Master Fund II, L.P.正就所持公司權(quán)益進(jìn)行初步的戰(zhàn)略性討論，涉及最多合計(jì)約51.5%的公司股權(quán)及RRJ持有的若干可轉(zhuǎn)換債券。

成立于2000年，中國(guó)物流資產(chǎn)是中國(guó)第三大現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)公司，也是中國(guó)本土最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商之一。發(fā)展至今，公司已與眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)租戶建立起牢固的關(guān)系，包括聚美優(yōu)品、本來(lái)生活等電商平臺(tái)，順豐速運(yùn)、中外運(yùn)等領(lǐng)先的第三方物流服務(wù)供應(yīng)商以及小米、博世、格力電器等大型科技公司。

2016年7月，中國(guó)物流資產(chǎn)在港股掛牌上市，成為首家登陸港交所的中國(guó)本土物流地產(chǎn)企業(yè)。在此傳聞前，作為中國(guó)第三大現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)公司，中國(guó)物流資產(chǎn)的股價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)3日上漲。截至1月21日，其市值超150億港元。

在締造“黑石帝國(guó)”的歷程中，尤其在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石可以說(shuō)有著不少創(chuàng)紀(jì)錄的案例。

自2010年以來(lái)，黑石集團(tuán)通過(guò)200多筆交易，收購(gòu)了全球超過(guò)10億平方英尺的物流地產(chǎn)。2019年6月，黑石集團(tuán)宣布收購(gòu)普洛斯位于美國(guó)的工業(yè)物流倉(cāng)庫(kù)及債務(wù)，金額為187億美元，這是全球史上最大的私有不動(dòng)產(chǎn)交易案。收購(gòu)?fù)瓿珊螅谑慌e躋身美國(guó)最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)主之一。

競(jìng)購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)控股權(quán)，很有可能成為今年黑石下一筆大交易。

疫情之下，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)逆勢(shì)發(fā)力

疫情之下，中國(guó)物流地產(chǎn)逆勢(shì)發(fā)力，彰顯出良好的韌性，作為未來(lái)全球經(jīng)濟(jì)的重要核心，中國(guó)市場(chǎng)成為全球投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民透露稱，未來(lái)，黑石愿意在中國(guó)投資兩類房產(chǎn)：第一是倉(cāng)儲(chǔ)類資產(chǎn)，第二是城市購(gòu)物中心。KKR中國(guó)區(qū)董事趙然認(rèn)為，現(xiàn)在正是進(jìn)入亞洲地產(chǎn)領(lǐng)域的好機(jī)會(huì)，其中就尤以中國(guó)為突出代表之一。

據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)物流地產(chǎn)的投資額較去年上升77%。物流地產(chǎn)正逐漸從房地產(chǎn)的另類投資變成了核心類的投資類別。

疫情之下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持了較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其下半年實(shí)體零售和傳統(tǒng)制造業(yè)的明顯回暖，除了第三方物流和電商在倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的需求不斷增加，生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購(gòu)及冷鏈也成為新興的需求增長(zhǎng)來(lái)源。

除了房企入局物流地產(chǎn)尋找新的增長(zhǎng)空間之外，普洛斯等物流地產(chǎn)巨頭也不斷擴(kuò)充基金規(guī)模，去年，普洛斯全球物流基金資管規(guī)模新增近160億美元，其次，以順豐、京東為代表的物流服務(wù)商在自有物流體系的優(yōu)勢(shì)下，攜帶資本也強(qiáng)勢(shì)入局，京東與GIC合作成立物流地產(chǎn)基金，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了109億元人民幣，隨后，順豐也聯(lián)合中信設(shè)立21億物流地產(chǎn)基金。

疫情之下，物流地產(chǎn)依舊讓資本巨鱷們青睞不已，不僅僅是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)基本盤在全球的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，所有與供應(yīng)鏈相關(guān)的底層邏輯正在發(fā)生重大變化，商業(yè)關(guān)于供應(yīng)鏈的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，在根本上體現(xiàn)在物流地產(chǎn)端的基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)上，無(wú)論電商、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、物流，還是制造消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，前端的戰(zhàn)爭(zhēng)越激烈，對(duì)于后端的基礎(chǔ)設(shè)施依賴就更明顯。

在以高風(fēng)險(xiǎn)著稱的資本市場(chǎng)叱咤30年的黑石，正在抄底中國(guó)物流地產(chǎn)，這無(wú)疑是一個(gè)明顯的信號(hào)。