一、物流園的概念和特性

物流園區(qū)（logistics park）：是指在空間上將多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)集中布局的場所，是幾種運輸方式銜接地，也是具有多種服務功能的物流企業(yè)的集結點。

配送中心：接受并處理末端用戶的訂貨信息，對上游運來的多品種貨物進行分揀，根據(jù)用戶訂貨要求進行揀選、加工、組配等作業(yè)，并進行送貨的功能區(qū)塊。

分撥中心：具備集散貨物、停車等定制設施，滿足線路齊全、運作規(guī)范的公路零擔快運服務，滿足小批量、多頻次、快速度的物流需求的功能區(qū)塊。

分揀中心：為物流企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、制造企業(yè)提供自動化、信息化、個性化的專業(yè)倉儲、分揀、分包服務，具備一定庫存準備和跨區(qū)域輻射能力的倉儲功能區(qū)塊。

運輸車輛整合中心：為園區(qū)車輛提供智能停車、維修、給養(yǎng)服務的功能區(qū)塊。

服務中心：為園區(qū)提供政務、商務、信息、增值服務功能和后勤配套服務，實現(xiàn)物流、園區(qū)信息化運作的功能區(qū)塊。

物流園區(qū)從建設角度來說是物流地產(chǎn)，因而涉及到土地獲取和施工許可，物流園區(qū)須在政府規(guī)劃和支持下才能建設，它是為了實現(xiàn)物流運作的共同化，按照城市空間合理布局要求，集中建設并由統(tǒng)一主體管理，為眾多企業(yè)提供物流基礎設施和公共服務的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。基本要素是物流作業(yè)處理對象、物流設施設備及技術手段、物流相關信息及經(jīng)營組織機構。它涉及到交易、金融、結算、物流、數(shù)據(jù)等綜合服務。它是現(xiàn)代物流技術、信息、設備、人才、管理、資源、客戶的集中地。

物流園的特點：提供社會化公共物流服務；眾多物流企業(yè)集聚；具有完善的綜合物流功能；有較高的物流服務水平；有較強的物流集聚效應；產(chǎn)生較明顯的物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

物流園區(qū)從運營角度來說，具有市場特質，是交易的場所。服裝市場是服裝類的集中地，果蔬批發(fā)市場就是水果和蔬菜的集中地。而物流園區(qū)自然就是物流的集聚區(qū)，解決發(fā)貨需求就是它的市場屬性，運力采購是它的主要職能，裝卸操作是它的基本功能。因而物流園區(qū)并不是物流服務的直接提供者，入駐的物流企業(yè)才是真正的物流活動的組織者和實施者。因此，物流園區(qū)的成敗直接由入駐的物流企業(yè)的數(shù)量和質量所決定。在現(xiàn)今經(jīng)濟大環(huán)境下,要確立做什么“市”，才能旺“場”，即先規(guī)劃好做什么生意，具體怎么做，通過規(guī)劃和設計場地，來利用好場所。

二、物流園區(qū)的基本功能：

1）存儲

2）運輸、配送

3）裝卸、搬運

4）包裝、加工

5）信息及處理

6）結算

7）物流解決方案

8）技術開發(fā)及咨詢培訓

9）金融服務（融資、賬戶管理、設備租賃、保險等）

10）配套服務

三、園區(qū)屬性

由于物流園區(qū)必須以土地為載體，它天然地隸屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了。其產(chǎn)業(yè)形態(tài)為物流業(yè)。

四、優(yōu)秀物流園區(qū)的指標評價體系（參考）

注1：站場設施：車輛稱重設備，尾氣檢測設備，安全消防設備，宣傳告示欄，監(jiān)控設備，裝卸機械，汽車維修處，公共廁所，客戶休息處，司機之家等。

注2：消防設施齊備，無消防事故、人員傷亡事故、無造成社會不穩(wěn)定因素

五、物流園開發(fā)的基本知識

1、用地性質：

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：

A、居住用地

B、 公用設施用地（含商業(yè)用地）

C、 工業(yè)用地

D、倉儲用地

E、對外交通用地

F、道路廣場用地 

G、市政公用設施用地 

H、綠化用地

I、特殊用地

2、土地出讓年限

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:

(1)居住用地七十年；

(2)工業(yè)用地（含倉儲用地）五十年；

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

(5)綜合或者其他用地五十年；

(6)加油站、加氣站用地為二十年。

3、土地開發(fā)的“五證”：

1）《國有土地使用證》

2）《建設用地規(guī)劃許可證》

3）《建設工程規(guī)劃許可證》

4）《建設工程施工許可證》

5）《房屋銷售(預售)許可證》。

4、用地七線

1）紅線

指城市道路用地規(guī)劃控制線。包括用地紅線、道路紅線和建筑紅線，對“紅線”的管理體現(xiàn)在對容積率、建設密度和建設高度等的規(guī)劃管理。

2）綠線

是指城市各類綠地范圍的控制線。按建設部出臺的《城市綠線管理辦法》規(guī)定，綠線內的土地只準用于綠化建設。

3）藍線

一般稱河道藍線，是指水域保護區(qū)，即城市各級河、渠道用地規(guī)劃控制線，包括河道水體的寬度、兩側綠化帶以及清淤路。

4）黑線

一般稱“電力走廊”，指城市電力的用地規(guī)劃控制線。現(xiàn)也包括給排水、電力、電信、燃氣等市政管網(wǎng)。。

5）紫線

指核定為文物保護單位或建筑保護單位用地及其周圍進行規(guī)劃保護的規(guī)劃控制線。

6）黃線

是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。

7）橙線

是對軌道交通管理的控制界線。

5、總平面圖

亦稱“總體布置圖”，按一般規(guī)定比例繪制，表示建筑物，構筑物的方位、間距以及道路網(wǎng)、綠化、豎向布置和基地臨界情況等，圖上有指北針。

 6、容積率

是指項目的總建筑面積與用地面積的比率。建筑面積還細分計容面積和不計容面積。

容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積 

7、建筑密度

是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。

建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積

8、三通一平與七通一平

三通一平指的是水通、電通、路通和場地平整。

七通一平指的是通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。

9、開間和進深

開間指的房屋的寬度，是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

進深是房屋的深度，從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。

10、換算單位

1公頃=15畝=10000平方米

1畝=666.67平方米

六、物流園區(qū)發(fā)展趨勢

1、網(wǎng)絡化，也稱聯(lián)盟化。園區(qū)的互聯(lián)互通。

2、供應鏈化。上下游企業(yè)盡量集聚，形成閉環(huán)或半閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈。

3、交易化。如與商貿(mào)的結合，使得物流園區(qū)具有交易服務等眾多綜合性功能。承擔著市場信息反饋、價格發(fā)現(xiàn)、商品展示、采購配送、技術研發(fā)、國內外貿(mào)易等諸多功能，起著溝通生產(chǎn)和消費的橋梁作用。從而，電子結算、倉單質押、融資擔保等金融服務功能也得到充分發(fā)揮。

4、平臺化。物流園區(qū)作為平臺化運營商，除了為入駐企業(yè)提供基礎物業(yè)管理服務外，還要搭建公共服務體系，在營業(yè)手續(xù)辦理、倉儲配送、上下游業(yè)務對接、技術應用、信息采集、金融結算、信息發(fā)布、人才培訓等方面，為入駐企業(yè)提供全方位的服務。

5、信息化。物流園區(qū)信息化的價值就是整合、效率、價值發(fā)現(xiàn)。通過聚集與整合平臺內外的客戶資源，大力拓展對外部社會資源的低成本聚集與整合經(jīng)營。