• 2010年，普洛斯實現當時全球最大的不動產IPO

• 2014年，完成全球最大的物流資產包收購

• 2018年，亞洲最大的上市公司私有化交易

• 2019年，全球史上最大私募不動產交易

• 全球資產管理規模達890億美元

• 全球管理的不動產面積高達6200 萬平方米

• 15%以上的員工從事科技相關工作

• 未來三年已規劃可再生能源發電量達1GW，相當于75萬戶家庭用電量

如何解讀這些創紀錄的成績和這些數字背后的普洛斯？

普洛斯要打造怎樣的世界級另類資產管理機構？

是怎樣的文化和DNA造就了今日的普洛斯？

重倉中國，普洛斯背后堅持的是怎樣的投資理念？

6月10日，在由投中信息、投中網聯合主辦，投中資本承辦的“第14屆中國投資年會·年度峰會”上，投中信息創始人及首席執行官、投中資本管理合伙人陳頡，與普洛斯(GLP)  聯合創始人、首席執行官梅志明，開啟了一場主題為“資本涌動九州風雷”的超級對話。

普洛斯的每一次出手都頗為驚人，全球新冠疫情也沒有減緩其勢頭。普洛斯于3月13日宣布了收購嘉民集團位于中東歐四國的240萬平方米物流資產，把在歐洲的資產管理面積翻了一番，成為少數物流設施真正廣泛覆蓋歐洲的投資機構之一；完成了對招商局集團旗下招商資本的戰略投資；完成了最新的150億元人民幣的中國收益基金的募集；還和馮氏家族聯合完成了利豐的私有化。

更為傳奇的是，2019年6月，普洛斯與黑石完成了一筆187億美元的資產交易，而這個資產包恰恰是普洛斯2014年底花81億美元從黑石手里買來的，這一買一賣，四年時間資產升值100多億美元。為什么號稱“聰明錢”的黑石能接受這樣的交易？

用17年時間從一個幾人的創業團隊成長為亞洲第一，全球頂級的一家“大公司”，普洛斯依舊強調自己是家保持創業心態的“小公司”。作為普洛斯的掌舵者，梅志明希望，“公司永遠保持在創業的路上，未來普洛斯是全球最大的創業公司?！?/p>

以下是梅志明與陳頡在“第14屆中國投資年會·年度峰會”超級對話環節的對話實錄：

1、低調務實的風格：十幾年的堅持和專注，今天的近千億美元資產管理規模，是一個一個項目、一個一個基金扎實做出來的

陳頡：站在當下，你認為外界該如何正確解讀普洛斯？普洛斯對外一直保持著低調，包括你本人也是低調的，這種外部形象是普洛斯刻意維持的嗎？

梅志明：可能因為我們的行業不是對C端的，也可能是我們的文化造成了低調的印象，這不是刻意為之。我們公司還處于創業過程中，是一個創業的小公司，所以我從來沒有覺得有什么特別了不起，所以也沒有什么可以高調的。

過去十幾年專注做我們的事情，很多事情需要堅持，“十年磨一劍的”堅持，做到一定的規模之后，才會發生一些化學的反應。

比如，我們開始沒有基金管理部分，達到一定規模之后我們啟動了基金平臺，大概8年前推出了第一個基金，現在將近1,000億美金的基金資產管理規模，是一個一個項目一個一個基金扎實做起來的。

2、成功的要素：抓住時代給與的機遇，明晰產業未來的趨勢

陳頡：你如何定義成功？普洛斯走到今天取得的成績，是如何達成的？最先浮現在你腦海中的詞匯是什么？

梅志明：我一直相信成功50%來源于運氣。但是你現在問我，我覺得運氣甚至要占80%，生在哪個時代，處于哪里，很大程度上決定了你能做多大的事情。我們可以說十分幸運，正好趕上中國的開放，正好趕上了互聯網，接下來還有物聯網、5G這些新的趨勢。

我一直說，即使你是奧運游泳冠軍，如果你是逆水而上，不論多努力也可能游不到終點。但順勢而為，普通人也可能很輕松就到達目的地。很多時候，我們能做成一些事情就是看清楚了一些大的趨勢，5年、10年、20年之后的前景。所以我們早在10多年前就開始布局物流不動產。

那個時候大家可能對物流不動產沒有概念，但是我們那個時候判斷隨著零售的組織形式變化，會產生大量新的需求。

比如，人們可能會認為夫妻老婆店、小餐廳這種小商戶不是我們的客戶，他們不需要大規模的、現代化的倉儲設施，但是隨著類似美菜、美團這種集中采購平臺發展起來，即使是小商戶賣的油、米也需要有大型的現代的物流中心來配送，提高運營效率。大家也不會想到，摩拜單車這種共享平臺也需要大規模的倉儲，集中維修再派送。

所以，在產業變化、產業組織的方式變革當中會產生新的需求。我們需要分析這些趨勢來判斷和思考產業10年后會怎樣，來把握產業走向。

陳頡：所以，普洛斯的成功是因為判斷對了未來的大趨勢，在趨勢沒有發生或者是早期的時候就開始投入？

梅志明：是的，要保持永遠在創業路上的心態，學習和明晰產業趨勢；同時創造大家喜歡的工作環境，吸引比自己更聰明的人，這樣事情才可以做大。

3、合作與共事的伙伴：對于人的判斷，基于互相認同的價值觀

陳頡：最早在2008年支持普洛斯IPO的是新加坡的GIC，普洛斯也給他們帶來了豐厚的回報，現在的股東包括了高瓴資本、厚樸投資等，從外人看起來是風格迥異的投資大佬，你是怎么跟他們相處的？并且有很多的合作伙伴跟普洛斯都是長期的合作伙伴，我也認識一些在普洛斯工作十幾年的朋友。你是怎么跟這些性格迥異的人相處，并且跟他們長期的并肩同行的？

梅志明：其實所謂“大佬”，是大家看到的一方面，另外還有一面——他們都是人，都有很真實的一面。他們有不同的風格，有不同的優勢，但是最核心的判斷，是能不能長期在一起合作，而這基于我們是否有互相認同的價值觀。

另外，大家都有不斷學習的心態，我跟他們每個人都學到了很多不同的東西；而他們的學習能力也很強，每次跟你談下來，你會感覺他要比你還懂這個行業了。

4、與黑石一買一賣的交易背后：我們比黑石更了解這筆資產，四年來通過加強運營，資產的質量和價值完全不一樣了

陳頡：2014年普洛斯通過收購黑石全資控股的IndCor工業地產進入美國市場，2019年又將美國物流資產包以187億美元出售給黑石。能不能跟我們講講買和賣的邏輯分別是什么？你們是怎么做到一買一賣，資產升值100多億美金的？

梅志明：我們2014年進入了美國市場，以81億美元跟黑石買了他們的工業地產項目，當時大家都不看好。其實買的時候，我們對資產的情況非常了解，很多資產的租約是2011年、2012年簽的，當時美國剛剛走出金融危機不久，經濟低迷，簽的租金價格也是低于市場20%-30%；而很多租約五年后到2016、2017年要到期重簽，租金有很大的上漲空間。所以我們收購以后第一時間就把其中15%不太好的資產處理掉，又注入其他高質量的資產，通過加強運營，整體出租率大幅提高，同時3-4年時間租金也上漲了30～40%左右，資產的質量和價值完全不一樣了。

經過運營，我們2018年開始考慮，是時候退出了。那個時候，這筆資產帳上的價值已經是150多億美金了，有資金實力購買的機構一只手能數下來，所以我們同時也啟動了上市流程，從而還有一個備選的退出渠道。

我和潛在的購買方一個一個交流：誰拿了這個資產包就變成美國的物流地產之王。黑石開出了最好的條件，所以就成交了。我們通過運營提升了資產的價值，達到了一定的預期，從對投資者負責的角度出發，所以我們就退出了，也創造了優秀的基金業績表現(track record), 為投資人實現了最高的IRR。

5、是否旨在打造“亞洲的黑石”：不同的時代有不同的發展機遇，中國會出現若干個萬億美金規模的資產管理公司

陳頡：你剛剛說2014年跟黑石做交易，那時普洛斯規模還相對較小，但是今天的普洛斯已經遠遠比2014年的普洛斯規模更大，以至于江湖上開始有人說普洛斯會不會成為“亞洲的黑石”？你怎么看這個說法？

梅志明：黑石很成功，很多人都在學習黑石，但是，每個不同的時代都有不同的發展機遇，黑石發生的機遇不一定會重復；此外，每個公司有不同的基因，無法復制。每個公司都有自己的路徑跟自己的打法，普洛斯的獨特優勢在于我們是深入運營的資產管理公司。

我判斷，中國會出現若干個萬億美金規模的資產管理公司；將來做資管也不是純粹做上層的資金投資，而是要圍繞和建立在專業的運營基礎之上。

6、人品的價值：一個公司最有價值的是品牌，一個人最有價值的是承諾

陳頡：在我跟你私人的交往中，Ming你屢次提到一個詞——人品。你跟我說過，你要是個值得信賴的人，別人才會幫助你，跟你合作。關于人品你能不能再多講幾句。人品對于你人生、事業、價值觀曾經產生過什么樣的影響？

梅志明：不論是合作過程中還是在公司內部，彼此有信任做基礎，效率會更高。不管將來信息多發達，最后做決定的時候還是要判斷對方靠譜不靠譜。

我覺得一個公司最有價值的是品牌，一個人最有價值的是他的承諾。如果一個人有信守承諾的聲譽，靠得住，跟你交易讓人放心，這種情況下你用同等條件，甚至是要求更好一點的價格，別人也愿意跟你交易，因為交易的確定性更高。所以，我跟普洛斯的同事們說，你代表公司出去商談，一旦跟對方握手承諾了，就要堅定地履行這個承諾。

7、重倉中國：不深入參與中國市場，就談不上擁有全球競爭力

陳頡：不少機構還在說未來怎么看中國，你怎么看目前全球格局下的中國機會？普洛斯怎么看未來中國的機會，跟10多年前相比，外資進入中國市場大環境是更好了還是更差了？

梅志明：首先，我們要判斷10年、20年之后中國市場的規模。不論是外資還是內資，不深入參與中國市場，是談不上擁有全球競爭力的。

至于外資進入的市場環境，不管是外企、民企、國企，應該是一視同仁，同等對待的。

普洛斯是重倉中國的，過去10年我們每年都在外資對中國投資中占1%多一點，我相信接下來我們會繼續這個速度，我是非?？春眠@個市場的。

8、投資邊界：立足現有業務的應用場景和優勢資源，向相關領域延伸

陳頡：明白了，普洛斯是重倉中國的未來。那么，在普洛斯最新披露的中國財報里，新能源和科技投資都是普洛斯在布局的板塊，我想問普洛斯投資的邊界在哪里？

梅志明：普洛斯在某一個領域里面做到了一定的規模之后，我們會向這個領域的旁邊再挪一步，充分利用相關資源和經驗。

比如說我們做新能源，是因為我們擁有了中國最多的園區屋頂資源，正好我們很多的客戶也在尋求替代傳統能源。所以我們組建團隊，后來跟博楓合資，成立了普楓新能源，從事分布式光伏發電。

其實我們投資科技、物聯網等，也是4-5年前開始的，主要是因為很多新的科技都是在物流領域里面先展開的，有豐富的應用場景。

我們可以想象，物聯網的應用，在物流領域里面，首先會有商業化的機會。做AI做機器人翻跟斗、跳舞，可能不賺錢的，但是在倉庫里面搬貨可以賺錢。所以自動化、AI智能化等率先在物流領域找到合適的商業化應用場景。

比如，我們投資的公司G7，在中國100多萬輛卡車里面裝了感應器，把所有的車輛管的更好之后，開始賣保險，沒有安裝這個系統之前，賠付率要高40%。因為上了這個系統之后，降低了車禍的發生，通過AI跟蹤人的眼睛，可以判斷司機可能會打瞌睡，會自動的提前預警，干預。

另外，在供應鏈金融領域，中小企業有很大的需求。比如，品牌商要求物流公司兩個月的賬期，物流公司又轉嫁給司機，導致司機借利息可能高達20%的資金周轉，又加回到物流成本。如果將信息打通后，司機貸款利息不應該比從銀行貸款高太多，最終物流成本會降低。這當中很多事情可以做。

陳頡：本質上是擁有了巨大體量的應用場景，圍繞這個應用場景發現很多的趨勢以及提供融資便利的機會。

梅志明：對，所以如果有一天你看到普洛斯成為全球最大的供應鏈金融公司，不要奇怪，這是一個很自然的延伸。

9、未來競爭是生態與生態的競爭：成功不在于自己的成就有多大，而在于幫助了多少人，成就了多少創新的公司

陳頡：我的最后一個問題，展望未來，只是用物流地產去定義普洛斯肯定是太狹隘了。那么公司和你個人最大的局限性在哪里？在10年、20年之后，你希望普洛斯和你個人會以什么樣的形象載入商業史冊？

梅志明：我覺得每個人的局限，在于對自己和對事情的認知。如果有很清晰的認知，再不斷的建立能力，應該是逐漸成長的過程。

對于我個人而言，我其實希望不管事業做的多大，在街邊吃大排擋的時候沒有人認識我是誰。

對于公司，我希望公司永遠在創業路上，將來普洛斯是全球最大的創業公司。在不斷創業過程當中，邊界是隨著不同主業的加強之后不斷延伸的。

我希望成功不是說我們自己成就有多大，而是我們幫助了多少人，成就了多少創新的公司。普洛斯成功與否，是看普洛斯有多少個朋友。我相信將來競爭不是公司與公司，產品與產品，更多是生態與生態之間的競爭，所以我希望普洛斯將來是有最多朋友，最大的生態體系的一個公司。

陳頡：我聽到的是普洛斯應該在未來是不設邊界的。

梅志明：是一個自然的過程，在一個領域建立起了足夠的能力，就可以嘗試往邊上挪一步，擴大發展的邊界。

陳頡：謝謝。