近日，高麓集團宣布完成高麓一期工業物流人民幣基金的募集，總投資規模近35億元人民幣，基金投資人為多家境內知名保險機構。

據稱，該基金將向位于長三角核心發展區域的多個在營成熟物流及工業項目發起收購，總建筑面積逾65萬平方米。

這只背靠高瓴資本的年輕基金，正走在快速擴張的路上。

? 01 ?奔跑中的高麓

據了解，高麓集團由高瓴新基建基金于2021年投資創立，目標成為專注于中國物流和工業基礎設施的綜合型投資、資產管理和基金管理平臺。

盡管成立時間尚短僅兩年有余，但投資規模已快速擴張。據了解，目前高麓重點在長三角及大灣區核心節點城市進行物流倉儲的持續布局，伴隨著工業板塊的發力，高麓已成為華東地區最大的標準工業廠房機構管理者之一。在管園區產業集中在智能制造、新能源、半導體、汽車零部件和新材料等領域。

進入2023年，高麓的投資步伐更進一步加快。今年3月，高麓完成收購一個位于長三角區域的優質物流及工業成熟資產組合。

據了解，該資產組合包括4個正在運營的成熟物流及工業項目，總建筑面積逾45萬平方米。項目位于長三角區域的國家級高新技術開發區及周邊核心發展區域，集中了一批境內外高精尖行業領域的龍頭企業，具有相當的產業支撐和集聚效應。

截至2023年四季度，高麓在全國的在管資產規模已超過280萬平方米，覆蓋超過15個城市，總資產管理規模超過19億美元。

高麓表示，接下來將繼續開拓位于長三角、大灣區、環北京的優質工業及物流資產，為發行后續人民幣基金等多元化資本運作提供資產儲備。

? 02 ?高瓴的新增長極？

高麓積極的投資表現，也側面體現了高瓴資本在物流資產領域的濃厚熱情。

值得一提的是，負責投資創立高麓的高瓴新基建基金合伙人，是Joseph Gagnon，中文名“周知”。他原來的身份是華平投資亞太區執行董事，在華平對易商紅木（ESR）和東久新宜（DNE）的投資中身影頻現。

2022年8月，高瓴資本完成首支3億美元的亞太房地產基金募集，主要投向物流地產、IDC、高科技產業園等與新經濟相關的基礎設施。是次基金募集和平臺打造，正是由Joseph Gagnon一手操刀。

因此，Joseph Gagnon加盟高瓴資本之際，市場就猜測，其或將在高瓴資本這個新基建投資平臺上復制當年華平對易商紅木、東久新宜的孵化套路，為高瓴資本培育新的增長極。

在此之前，Joseph Gagnon還具體操作了高瓴在新基建領域的兩筆重要投資，分別是2021年6月認購華南產業地產新軍天集產城，以及2022年聯合華平共同領投京東旗下新基建平臺京東產發的8億美元B輪融資。在此前的京東產發7億美元A輪融資中，高瓴也是領投者之一。

彼時，就曾有人言，天集產城和京東產發之于高瓴，類似易商紅木和東久新宜之于華平。該說法至今是否適宜仍有待觀察，僅就當前，高麓與天集產城和京東產發兩者對比而言，高麓的體量雖遠遠不及京東產發，但已明顯超越了天集產城，且其迅猛增長的勢頭不可小覷。

據官方資料披露，成立于2018年的天集產城，迄今落地及儲備土地面積達4500畝，總開發及運營規模逾100萬平方米。

京東產發方面，截至2022年末，僅在國內已布局29個省市，園區管理面積規模超過2300萬平方米。近期，京東產發的擴張動作頻頻。近日，京東產發設立了40億元人民幣智慧倉儲物流基金。擬投向位于粵港澳大灣區、長三角和京津冀等區域共計13個中國核心物流節點城市的14個物流高標倉，項目總建筑面積約為157.8萬平米。

較早前，京東產發還聯合高瓴旗下不動產投資機構EZA Hill，以約3.5億新元聯合收購了ESR集團旗下新經濟資產REITs “ESR-Logos REIT”的一個位于新加坡的物流資產包。

而關鍵則在于，高麓完全由高瓴一手負責投資打造，這也是高麓與上述兩者的最大不同。在高瓴的悉心培育下，高麓未來是否會超越京東產發？成為市場的最大猜測。

對高瓴而言，這似乎并非什么難事。

? 03 ?“復制”普洛斯？

眾所周知，高瓴資本，這家亞洲私募巨頭，一直擅長投資醫療、消費、TMT、企業服務等新經濟領域。近年，受益于中國電商及快遞行業的繁榮發展，高瓴開始在物流及新基建領域頻繁布局。最為人所熟知的，便是投出了亞洲第一、全球第二的物流地產霸主——普洛斯。

2015年，高瓴以約9.26億新元從美國投資基金孤松資本手中收購普洛斯8.2%的股份，一舉成為普洛斯第二大股東。從普洛斯的發展歷程，我們也可一窺高麓的前行路徑。

2018年，高瓴聯合萬科、厚樸投資、中銀投、SMG等以160億新元（約790億元人民幣）實現對普洛斯的私有化收購。其中，高瓴資本斥資約167億元，持股21.2%。該筆交易也成為亞洲歷史上迄今最大的私募股權并購案例。

如今的普洛斯，也已不再是一家單純的物流地產商，而成為了“專注于供應鏈、大數據及新能源領域新型基礎設施的產業服務與投資管理公司”。除了傳統物流資產，普洛斯在科技園區、標準廠房、數據中心、新能源等方面持續加碼投資，在新基建資產管理服務方面也加強布局。

截至目前，普洛斯在全球的資產管理規模達1,250億美元，其中，中國資產管理規模超過720億美元，普洛斯資本GCP在中國境內外募集并運行20多支專門投資于中國的私募基金，并在中國70個地區市場，投資開發和管理運營著450多處物流倉儲及制造研發等產業基礎設施；近日，普洛斯旗下投資及資產管理平臺普洛斯資本GCP宣布最新一支中國收益基金完成募集，投資規模約43億元。該基金擬投資位于上海、昆山、紹興、天津、重慶、沈陽、大連等制造業核心城市的13處先進制造產業園及倉儲物流園，總租賃面積超過97萬平方米。

數據中心領域方面，普洛斯旗下數據中心IT負載超過1,400兆瓦（MW）; 新能源開發規模超1吉瓦（GW）。新能源方面，近日普洛斯資本亦與芯聯集成領投，推動保碧新能源完成A3、A4輪融資。

除了普洛斯這個平臺外，高瓴自身也在強化物流地產、數據中心及物業管理等領域的布局，投資的企業包括萬國數據、保利物業、建業新生活、合景悠活、明源云等。

此外，在資產運營管理方面，2022年，高瓴聯合紅樹林MIG共同成立了紅樹林（深圳）供應鏈管理有限公司，專注于粵港澳大灣區及其他中國核心城市的現代工業物流設施投資及管理運營。目前，該平臺管理運營12個項目，土地面積達 85萬平方米，總建筑面積超過100萬平方米，投資管理資產規模超過人民幣100億元。

高麓作為高瓴獨力孵化的物流資產投資平臺，從目前來看，與普洛斯的業務方向有不少重合之處，在高瓴的孵化下，高麓是否會成為下一個普洛斯，兩者各自又是如何定位？也許在行業發展初期，搶占身位大于一切，只有進入存量市場后，才是討論蛋糕分配問題的時機。所以無論是普洛斯由物流進入其他產業，還是高麓由工業板塊進入物流，兩者都是跑馬圈地而已。