12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”）正式獲得中國證監會注冊批復，成為我國首只民企倉儲物流公募REITs。根據證監會及上交所公募REITs信息平臺顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT于12月7日申報，今日獲得證監會發行批文，將正式開啟網下詢價。

根據上交所披露的申報材料顯示，“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”基礎設施資產包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區，合計建筑面積350,995.49平方米。項目運營穩定，出租率均達到100%即滿租

狀態，租約期限均在5年左右，高于行業平均水平的3年，項目社會效益良好，運營高效穩定，抗風險能力較強。

倉儲物流REITs獲新進展 鼓勵民營企業積極參與

數據顯示，自2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應。

 “圍繞《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》劃定的重點方向，在證監會、國家發展改革委的統籌安排下，我們后續還將聚焦重點區域、重點行業和重點企業，加快推動基礎設施REITs項目的常態化發行。”上海證券交易所副總經理劉逖日前接受媒體采訪時表示，在重點領域方面，將繼續大力推動收費公路、產業園區和保障性租賃住房等符合國家重大發展戰略、發展規劃，以及維護產業鏈供應鏈穩定、強化民生保障的基礎設施資產上市；在重點企業方面，除有的放矢加大央企、地方國企支持服務力度之外，也將鼓勵民營企業根據實際情況，以多種方式參與到REITs試點中來，積極盤活自身存量資產，促進持續健康發展。

在物流行業人士看來，倉儲物流行業作為典型的實體經濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業的發展，以倉儲物流基礎設施資產開展公募REITs，有利于盤活存量倉儲物流資產，形成投資良性循環，吸引更專業的市場機構參與運營管理，借助數字技術提高倉儲物流基礎設施的投資建設和運營管理效率。

“試點以來，上交所一直積極鼓勵、支持民營企業參與REITs試點，以期助力加快形成存量資產和新增投資的良性循環。”劉逖表示，“上交所將在證監會的指導下，進一步加大協調力度，平穩推動相關項目盡快落地，向業界釋放資本市場支持民營經濟發展的鮮明信號。”

數字化、網絡化和智能化物流基礎設施 有效服務實體經濟

據了解，目前我國倉儲物流REITs僅有2只，嘉實京東倉儲基礎設施REIT也是市場上首單由民營500強企業作為原始權益人正式申報的倉儲物流類公募REIT，并將成為我國首單民企倉儲物流公募REIT。

根據申報材料顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT申報的標的資產中，各項目在物業形態上均屬于標準通用型物流高標倉。相比于普通物流倉，高標倉的規劃容積率較高，部分項目的容積率達到2.5到3.0，空間使用效率是普通倉儲的3倍左右，可大幅降低土地成本。其次，高標倉選址靠近公路、機場、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區域更為廣泛，能夠降低運輸成本。此外，高標倉可實現作業高度機械化和自動化，既提高了運行效率，又減少了人工需求，能有效降低綜合管理成本。

隨著我國制造業向高端邁進，零售模式不斷進化、電商行業不斷提升，普通倉儲設施已無法滿足市場需求。高標倉得益于專業的選址邏輯、先進和完善的建筑結構、互聯網和大數據的支持，能夠實現物流規模化效應、提高揀選效率和準確性、優化倉庫使用的效率、降低倉儲使用成本并提升客戶滿意度和粘性。高標倉在我國倉儲總量中的比例不足7%，低于一般發達國家水平，在過去的幾年內一直處于供不應求的狀態。

業內人士表示，數字化、網絡化和智能化的倉儲物流基礎設施建設不僅可有效提高倉儲物流行業的效率、降低成本，還將助力當地加快產業結構升級的步伐，構建大產業帶動大物流，大物流促進大產業的產流互動格局。近年來，電商零售行業迅速發展推動倉儲物流、尤其是高標倉的發展，反過來，高標倉不僅可以輻射更廣范圍，也可更好的維持供應鏈穩定、起到帶動區域實體經濟、提振居民消費的重要作用。

公開資料顯示，京東產發是嘉實京東倉儲基礎設施REIT的運營管理機構，作為京東集團旗下唯一倉儲物流設施開發運營管理子集團，持有京東集團旗下自建的全部倉儲物流設施項目，并與獨立的物流版塊一起實現重資產+輕資產協同快速發展的新格局。依托于京東深耕多年的供應鏈基礎設施與技術服務能力，京東產發已形成強大的產業整合服務能力，并獲得全球領先投資機構的認可與信任。目前，京東產發已形成輕重并舉，雙輪驅動的發展模式，通過強健的產業物業資產組合，持續的技術創新、極致的管理服務，獲取開發利潤以及租金收入，同時以合資資產管理平臺的運營與多元化的投資通路等新模式探索，結合行業發展的趨勢，構建發展良性循環的產業生態，為企業的可持續發展創造價值。