過(guò)去 10 年，倉(cāng)儲(chǔ)作為物流環(huán)節(jié)中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)研究物流地產(chǎn)的原因在于：

1.倉(cāng)儲(chǔ)、物流不分家

物流地產(chǎn)的具體形態(tài)大多為各類(lèi)物流園，而物流園的主要物流資產(chǎn)可能就是倉(cāng)庫(kù)；對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)作為主要資產(chǎn)的公司， 早期的叫法是“某某倉(cāng)儲(chǔ)公司”，而當(dāng)下中我們聽(tīng)到的更多是“某某儲(chǔ)運(yùn)”、“某某倉(cāng)儲(chǔ)物流”甚至是更加高大上的“某某倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)鏈管理公司”，更加突出倉(cāng)儲(chǔ)和前后端物流一體化，未來(lái)純粹的倉(cāng)儲(chǔ)公司將逐步消失，倉(cāng)儲(chǔ)和上下游的集約、協(xié)同經(jīng)營(yíng)必然是趨勢(shì)，這是我們關(guān)注物流地產(chǎn)的原因之一。

2.倉(cāng)儲(chǔ)是速度為零的物流，節(jié)點(diǎn)布局非常關(guān)鍵

倉(cāng)儲(chǔ)可以不賺錢(qián)：

（1）堆存商品的倉(cāng)庫(kù)貌似成本很低，但在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，過(guò)高的倉(cāng)儲(chǔ)成本和庫(kù)存很容 易吃掉生產(chǎn)貿(mào)易商的利潤(rùn)，你應(yīng)該把它看成“速度為零”的物流，要不斷的進(jìn)行優(yōu)化；

（2）在消費(fèi)品物流逐漸代替工業(yè)品物流成為新的拉動(dòng)因子之際，對(duì)于當(dāng)下倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)而言，其客戶(hù)對(duì)整體物流環(huán)節(jié)的時(shí)效、成本更加關(guān)注，因此倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)需要為整體服務(wù)。

因此本文將就中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈角度進(jìn)行剖析，首先闡明行業(yè)的價(jià)值鏈條、核心要素，本部分將輔以海外物流地產(chǎn)巨頭作為案例詳細(xì)說(shuō)明，同時(shí)本篇報(bào)告的后半部分將對(duì)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)供需與產(chǎn)業(yè)格局進(jìn)行判斷，并梳理國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)投資標(biāo)的，以期對(duì)物流地產(chǎn)全行業(yè)有一個(gè)全面、完整的描述。

自上而下看待物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)：草根升級(jí)，需求缺口

現(xiàn)代物流設(shè)施：傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)軟硬件升級(jí)現(xiàn)代物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指投資商投資開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施。其范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。而對(duì)于現(xiàn)代物流設(shè)施而言，不再等同于傳統(tǒng)的“農(nóng)民倉(cāng)”—僅是為貨品提供場(chǎng)地與遮蔽，使之不至于幕天席地而已，物流地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代物流設(shè)施在建造標(biāo)準(zhǔn)、后期運(yùn)營(yíng)等遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

為什么地產(chǎn)業(yè)都是外資？

從價(jià)值鏈看物流地產(chǎn)：核心三要素為“地、人、錢(qián)”

實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不同于商住類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，物流地產(chǎn)在拿地和實(shí)現(xiàn)盈利的環(huán)節(jié)有其自身特征，可概括為：拿地難度大、網(wǎng)絡(luò)化布局、開(kāi)發(fā)模式靈活、后端參與管理、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)及金融屬性較強(qiáng)。物流地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的核心環(huán)節(jié)在于其拿地、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和資金周轉(zhuǎn)上，其對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)要素則為“土地、人（管理）、錢(qián)（資金流）”。

拿地：物流地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)，掣肘在于工業(yè)用地供給有限

（1）一線(xiàn)城市供給不足，周邊二三線(xiàn)享受溢出效應(yīng)

建設(shè)物流地產(chǎn)的地皮性質(zhì)需為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，即平常所說(shuō)的工業(yè)用地，而工業(yè)用地具體又細(xì)分為工業(yè)用地、采礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地三個(gè)子分類(lèi)。

根據(jù)國(guó)土資源部信息，截止1Q2016，全國(guó)工業(yè)用地、居住用地與商業(yè)用地均價(jià)分別為766元/平方米、5554元/平方米與6767元/平方米，工業(yè)用地地價(jià)遠(yuǎn)低于其他類(lèi)型地塊，而一線(xiàn)城市政府出于城市規(guī)劃、財(cái)稅征收、就業(yè)解決等考量，近年來(lái)出讓的工業(yè)土地連年萎縮。

另一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是：在工業(yè)用地本身供給下降的背景之下，倉(cāng)儲(chǔ)用地占工業(yè)用地比重極小，部分地方政府劃定了“投資強(qiáng)度1000萬(wàn)/畝，稅收貢獻(xiàn)100萬(wàn)/畝，容積率為1”的硬性指標(biāo)，加劇了倉(cāng)儲(chǔ)用地的成交難度。

以上海為例，世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)2011－2013年的三年間，上海物流倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓面積僅占工業(yè)用地出讓面積的3%左右。這導(dǎo)致的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是不少企業(yè)打著擦邊球，拿的是工業(yè)廠(chǎng)房用地卻用于倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)。

圖：2011-2015全國(guó)各類(lèi)型用地出讓面積（萬(wàn)公頃）

圖：一線(xiàn)城市成交工業(yè)土地面積（百萬(wàn)平方米）

一線(xiàn)城市在物流用地供給上的短缺直接導(dǎo)致了對(duì)周邊衛(wèi)星城的溢出效應(yīng)。

二線(xiàn)城市在土地供給、土地價(jià)格和用工成本都較一線(xiàn)城市享有優(yōu)勢(shì)，而出租價(jià)格卻未必落后太多，因此“立足二線(xiàn)，服務(wù)一線(xiàn)”成為很多物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拿地策略，相應(yīng)衍生出了長(zhǎng)三角的蘇州、昆山，珠三角的佛山、肇慶，京津冀的廊坊等衛(wèi)星城。

物流地產(chǎn)商在選址時(shí)需考慮二線(xiàn)城市在地價(jià)下降和客戶(hù)物流費(fèi)用上升之間的平衡。

圖：我國(guó)正在形成的物流地產(chǎn)體系

表：全國(guó)各區(qū)域主要城市現(xiàn)代物流地產(chǎn)出租單價(jià)水平

（2）拿地政策歷經(jīng)變更，管制收緊現(xiàn)存變數(shù)

由于過(guò)去15 年國(guó)內(nèi)土地價(jià)格的水漲船高，國(guó)家從鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、杜絕投機(jī)商囤地、炒地的角度出發(fā)，對(duì)工業(yè)用地的出讓、價(jià)格以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已有較為規(guī)范的規(guī)定：工業(yè)用地的出讓過(guò)程中必須采用招拍掛方式，且企業(yè)在獲得地塊之后一年內(nèi)必須破土動(dòng)工，否則閑臵土地滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)需征收閑臵費(fèi)，滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的可無(wú)償收回使用權(quán)。

另外，部分一線(xiàn)城市（北京、深圳）現(xiàn)已出臺(tái)工業(yè)用地出讓彈性年限的試點(diǎn)制度，將工業(yè)用地使用年限縮短或?qū)嵭凶庾尳Y(jié)合等方式出讓土地，這對(duì)于簽長(zhǎng)約、資產(chǎn)重的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，在固定資產(chǎn)折舊、到期資產(chǎn)評(píng)估、客戶(hù)延續(xù)性方面都會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

建設(shè)與運(yùn)營(yíng)：

定制產(chǎn)品流行，深入物流鏈條提升管理要求

物流地產(chǎn)商的收入來(lái)源包括：租金（最為基礎(chǔ)）、管理服務(wù)費(fèi)（如果深入物流鏈條）、稅收優(yōu)惠、土地增值等。一般來(lái)說(shuō)現(xiàn)代物流地產(chǎn)的客戶(hù)多為物流、商貿(mào)、大型電商和高附加值制造類(lèi)企業(yè)，儲(chǔ)存產(chǎn)品類(lèi)型涵蓋食品飲料、醫(yī)藥、化工產(chǎn)品、汽車(chē)等形形色色，不同類(lèi)型產(chǎn)品對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施具有不同要求，因此物流地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的定制化建設(shè)較商住領(lǐng)域更為流行。一旦地產(chǎn)商與租方敲定合作關(guān)系，二者簽訂長(zhǎng)約，且有的物流地產(chǎn)商本身也具備第三方物流商的能力，雙方在物流鏈條上的合作將會(huì)極為深入。因此物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往身兼開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商兩種角色，運(yùn)營(yíng)階段為客戶(hù)提供例如設(shè)備的融資租賃、信息采集甚至物流等多樣服務(wù)，此時(shí)需要開(kāi)發(fā)商具備豐富的物流行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)的管理手段。相比商住地產(chǎn)而言，物流地產(chǎn)回報(bào)周期較長(zhǎng)，但勝在業(yè)績(jī)穩(wěn)定、現(xiàn)金流充沛、受宏觀(guān)地產(chǎn)調(diào)控政策影響較輕，且同樣可以享受土地增值帶來(lái)的溢價(jià)。

金融杠桿：不只是地產(chǎn)和物流

單純的收取租金模式下，回報(bào)周期可能長(zhǎng)達(dá)10-20 年，因此物流地產(chǎn)商往往會(huì)通過(guò)活用資金的方式加快資金流轉(zhuǎn)速度，其中最長(zhǎng)使用的工具為私募基金。另外，部分物流地產(chǎn)商同時(shí)為下游客戶(hù)提供物流設(shè)備融資租賃服務(wù)。

（1）私募基金

每一個(gè)大型的外資物流地產(chǎn)商都能夠嫻熟運(yùn)用私募地產(chǎn)基金以提升杠桿、加快資金流速，其典型模式為：成立基金并引入外部投資者，收購(gòu)運(yùn)營(yíng)成熟后的自身物流地產(chǎn)項(xiàng)目以增加杠桿。

以其中最為典型的普洛斯地產(chǎn)基金為例，物流地產(chǎn)企業(yè)身兼地產(chǎn)建設(shè)商、管理商、基金股東三重身份，大部分外資企業(yè)模式與之雷同，區(qū)別多在杠桿倍數(shù)、基金規(guī)模等。而參與基金的投資者多為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等風(fēng)險(xiǎn)偏好較低、追求穩(wěn)定回報(bào)的資金。

具體來(lái)說(shuō)，設(shè)立了物流地產(chǎn)私募基金的物流企業(yè)，其物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將會(huì)遵循以下三個(gè)主要步驟：

1） 開(kāi)發(fā)部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：物業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)以為客戶(hù)定制開(kāi)發(fā)或標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)模式完成項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)進(jìn)行初步招租，此時(shí)出租率可能已經(jīng)較高；

2） 達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后移交運(yùn)營(yíng)部門(mén)：項(xiàng)目完工后，物業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)將項(xiàng)目移交給運(yùn)營(yíng)部門(mén)管理，運(yùn)營(yíng)部門(mén)通過(guò)進(jìn)一步的招租和服務(wù)完善，使項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)；

3） 成熟產(chǎn)業(yè)臵入基金：基金管理部門(mén)負(fù)責(zé)將達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的成熟物業(yè)臵入旗下物流地產(chǎn)基金。

仍然以普洛斯為例，普洛斯每年可提取固定比例的管理費(fèi)用，并在業(yè)績(jī)達(dá)到目標(biāo)收益門(mén)檻后，又獲取20%左右的超額收益提成，同時(shí)向負(fù)責(zé)物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)部門(mén)支付服務(wù)費(fèi)。

圖：物流地產(chǎn)基金典型運(yùn)作模式（以普洛斯為案例）

這種基金模式的特點(diǎn)在于：

1） 基金加杠桿：對(duì)于物流地產(chǎn)商而言，通常持有基金中部分股權(quán)（比如20%-30%），以實(shí)現(xiàn)幾倍杠桿，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好度較高的開(kāi)發(fā)商而言，有可能再通過(guò)負(fù)債率撬動(dòng)兩倍的債務(wù)杠桿，將總的資本杠桿率進(jìn)一步放大；

2） 縮短投資回報(bào)期，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠：正是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)商在基金中并不控股，因此資產(chǎn)臵入基金相當(dāng)于完成一次銷(xiāo)售，物流地產(chǎn)部門(mén)提前兌現(xiàn)了開(kāi)發(fā)收入和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，并回籠大量資金可用于新項(xiàng)目的投資。

在傳統(tǒng)物業(yè)自持模式下，開(kāi)發(fā)部門(mén)只能通過(guò)租金的逐步提升來(lái)收回投資，投資回收期通常都在10年以上；但在基金模式下，開(kāi)發(fā)部門(mén)90%以上的資產(chǎn)臵入基金，從而提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，投資回收期相應(yīng)縮短到2-3年。

（2）資租賃

地產(chǎn)商的融資租賃服務(wù)為客戶(hù)提供倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施+物流設(shè)備/車(chē)輛+資金的一體化綜合解決方案，增強(qiáng)了客戶(hù)的粘性和凝聚力，推動(dòng)了物流地產(chǎn)商在綜合服務(wù)領(lǐng)域的延展和升級(jí)。

總結(jié)：行業(yè)的三項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力

我們?cè)谏衔闹惺崂砹宋锪鞯禺a(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈條

（1）拿地能力：

拿地能力包括兩方面，一是選址，即能不能拿到距離交通樞紐、發(fā)貨端（工業(yè)制造業(yè)聚集地）或是收貨端（消費(fèi)品聚集地等）附近的地塊，地塊在配套基礎(chǔ)設(shè)施、供水供電、土地外形等方面也需要標(biāo)；另一方面是要有合適的拿地成本以保證未來(lái)的收益率、適當(dāng)?shù)牡胤秸弑ＷC穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)；

（2）運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)：

現(xiàn)代物流地產(chǎn)設(shè)施服務(wù)的客戶(hù)，典型的如第三方物流、電商等企業(yè)，在配送速度、倉(cāng)儲(chǔ)效率、貨物保管完好度方面要求較高，更重要的是，倉(cāng)儲(chǔ)是這些類(lèi)型企業(yè)壓縮成本的重要環(huán)節(jié)，故而對(duì)降本和增效需求強(qiáng)烈。由于物流地產(chǎn)商通常與客戶(hù)深度合作，同時(shí)作為倉(cāng)庫(kù)的出租方和運(yùn)營(yíng)方，因此物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力就顯得至關(guān)重要。

（3）融資成本與杠桿使用：

物流地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，初始階段的拿地與建設(shè)都將產(chǎn)生大規(guī)模的資本開(kāi)支，需要盡可能低的融資成本與杠桿加持用于提升收益率，并加速資金流轉(zhuǎn)速度。

國(guó)內(nèi)格局：一超多強(qiáng)外資領(lǐng)先，內(nèi)資民企迎頭趕上

從地產(chǎn)商性質(zhì)劃分，國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)行業(yè)參與者可以分為專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及行業(yè)外來(lái)者（主要是電商和物流企業(yè)）三類(lèi)，而從資金性質(zhì)上看，又可以外資、國(guó)資、民資三類(lèi)口徑劃分。

另外，在商住地產(chǎn)繁榮頂點(diǎn)已過(guò)之際，物流地產(chǎn)子行業(yè)亦迎來(lái)許多新型參與者，其一為原先的巨型綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科，其二為由金融領(lǐng)域向不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的平安不動(dòng)產(chǎn)

國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的主要參與者以矩陣形式呈現(xiàn)如下。

從市場(chǎng)份額上看，由于專(zhuān)業(yè)的物流地產(chǎn)概念實(shí)為西學(xué)東漸，最早開(kāi)辟中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的外資企業(yè)，故而外資迄今依舊牢牢把持市場(chǎng)份額前兩名的地位（普洛斯中國(guó)、嘉民），截止4Q2015 行業(yè) CR3 水平達(dá)到 75（普洛斯占比超過(guò) 55%）。

但縱向?qū)Ρ?4Q2013 與 4Q2015數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)：

1）CR3 提升：國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè) CR3 由 72.3 增至 75，行業(yè)前三集中度提升，這是由普洛斯份額縮小、嘉民寶灣擴(kuò)大而導(dǎo)致的；

2）內(nèi)資企業(yè)話(huà)語(yǔ)權(quán)提升：2013 年底國(guó)內(nèi)民企代表宇培與易商的份額排名分列 6、8名，市占率共計(jì) 8.7%，截止 2015 年底，宇培和易商排名分別位列 4、6 名，市占率合計(jì) 11%。而在 2013 年底榜上無(wú)名的平安不動(dòng)產(chǎn)，則憑借近兩年的急速擴(kuò)張迅速躋身前列，占據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果 1%的市場(chǎng)份額。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，資本市場(chǎng)標(biāo)的增加

以行業(yè)價(jià)值鏈“拿地開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理、基金操作”為中軸，通過(guò)對(duì)典型幾家海外物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行剖析以印證行業(yè)的內(nèi)在邏輯。自上而下地看，行業(yè)本身的開(kāi)發(fā)鏈條并非難以復(fù)制，因此本篇我們將目光從經(jīng)營(yíng)視角回到投資維度，并審視內(nèi)資企業(yè)、尤其是已登錄資本市場(chǎng)內(nèi)資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

行業(yè)預(yù)判：供需趨于激烈，區(qū)域走向集中

 整體供需：新增需求尚未出現(xiàn)，供給轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)

從投資維度出發(fā)，我們首先思考的是物流地產(chǎn)到底是不是一個(gè)好行業(yè)？直覺(jué)上的體會(huì)是，眼下有越來(lái)越多的內(nèi)資公司（其中甚至不乏平安萬(wàn)科這樣的航母級(jí)集團(tuán)）正在涉足這一塊曾經(jīng)被外資把持的領(lǐng)域，一個(gè)行業(yè)如果能迎來(lái)大量的外來(lái)投資者，那說(shuō)明這個(gè)行業(yè)看起來(lái)必然是有利可圖的，但正如我們?cè)谏弦黄恼轮刑峒斑^(guò)的，固然眼下高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求無(wú)法被完全滿(mǎn)足，但一旦供給過(guò)度擴(kuò)張就有可能使得當(dāng)下的供需現(xiàn)狀被打破甚至逆轉(zhuǎn)，因而不能保證進(jìn)入行業(yè)的一定能獲得盈利。我們需要思考以下幾個(gè)問(wèn)題：

1）需求從哪里來(lái)？

回到普洛斯作為例子，普洛斯在過(guò)去十幾年的成功擴(kuò)張和高額盈利基于復(fù)雜的天時(shí)地利與人和。除開(kāi)地價(jià)便宜、運(yùn)營(yíng)成熟之外，過(guò)去的近二十年里，幾乎每五到十年都會(huì)出現(xiàn)對(duì)現(xiàn)代物流地產(chǎn)設(shè)施的新興拉動(dòng)力：從接近二十年前大型商超、百貨商 場(chǎng)的遍地開(kāi)花，再到本世紀(jì)第一個(gè)十年里網(wǎng)絡(luò)零售崛起和同時(shí)代電子產(chǎn)品、電器的全民普及，這些都在過(guò)去幾年成為了現(xiàn)代物流地產(chǎn)設(shè)施的拉動(dòng)力量，過(guò)去二十年里新生的亞馬遜、順豐和京東們，考慮眼下逐漸放緩的經(jīng)濟(jì)增速，短期內(nèi)尚未見(jiàn)到有大規(guī)模的新增增長(zhǎng)點(diǎn)，未來(lái)的拉動(dòng)仍然來(lái)自網(wǎng)絡(luò)零售和客戶(hù)的倉(cāng)儲(chǔ)要求升級(jí)。

2）土地供給怎么樣？

地方政府出于財(cái)政與就業(yè)問(wèn)題，工業(yè)/倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)型用地的供給面趨于緊張。但是，除了一手招拍掛市場(chǎng)，企業(yè)仍可以在土地二級(jí)市場(chǎng)上獲取土地，因此企業(yè)的用地成本并不等于招拍掛的一手成本。15 年之后各地興建物流園的步伐加速，地產(chǎn)商對(duì)地塊的需求難以被政府供地直接消化，因此一旦需求轉(zhuǎn)向土地二級(jí)市場(chǎng)，則可能進(jìn)一步推高二級(jí)市場(chǎng)上的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地交易價(jià)格，出現(xiàn)更多一地一價(jià)、拿地的實(shí)際成本與一手成本脫鉤的情況。我們認(rèn)為中長(zhǎng)期內(nèi)未來(lái)中國(guó)的物流地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度將會(huì)加劇，這些競(jìng)爭(zhēng)可能存在于對(duì)客戶(hù)的爭(zhēng)奪，也可能存在于對(duì)土地的爭(zhēng)奪上，這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的議價(jià)能力和成本花 費(fèi)都存在沖擊。

分布格局：較難出現(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)花，向制造與消費(fèi)集中在歐洲第一大物流中心德國(guó)，一半以上的物流地產(chǎn)集中于漢堡、法蘭克福、柏林和慕尼黑等地區(qū)。由此可見(jiàn)，物流地產(chǎn)的區(qū)域布局在一定程度上都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的某種映射。

因此我們認(rèn)為物流地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)各地?zé)峄鸪斓木跋螅菚?huì)有地域上的分化，三四線(xiàn)城市的制造業(yè)產(chǎn)能和消費(fèi)能力不足以支持大量現(xiàn)代物流園區(qū)存在，一二線(xiàn)城市中，又因?yàn)橐痪€(xiàn)城市的寸土寸金導(dǎo)致對(duì)周邊衛(wèi)星城的溢出效應(yīng)，故而我們看好一線(xiàn)城市周?chē)l(wèi)星城物流地產(chǎn)的發(fā)展前景，以及現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)或符合產(chǎn)業(yè)遷移方向的華南、重慶等地。

接連登陸資本市場(chǎng)，標(biāo)的數(shù)量超過(guò)預(yù)期

在 15 年普洛斯進(jìn)駐中儲(chǔ)、16 年?yáng)|百集團(tuán)廣東購(gòu)地、南山控股吸收寶灣物流等事項(xiàng)完成之后，資本市場(chǎng)上的物流地產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量其實(shí)已經(jīng)超出了我們先前的預(yù)期，尤其當(dāng)下國(guó)內(nèi)市場(chǎng)排名第三、第四的開(kāi)發(fā)商寶灣和宇培均已出現(xiàn)在了二級(jí)市場(chǎng)中，其中宇培是港股上市、資本市場(chǎng)唯 一純正的物流地產(chǎn)上市公司，反觀(guān) A 股暫時(shí)未有純正的物流地產(chǎn)標(biāo)的，多為利用自身或大股東的資源進(jìn)行轉(zhuǎn)型（南山控股和中儲(chǔ)股份）或外延拓展業(yè)務(wù)線(xiàn)條（如東百集團(tuán)）的公司，而這些公司的原先主業(yè)或涉及商住地產(chǎn)、傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)，或是與土地資產(chǎn)關(guān)聯(lián)緊密的百貨零售，均屬于天然的業(yè)務(wù)延伸。但正如我們?cè)谏衔闹兴龅哪菢樱?dāng)下物流地產(chǎn)行業(yè)土地和資金的重要程度不減，同時(shí)在下游客戶(hù)對(duì)質(zhì)量要求的提升下，行業(yè)也更需要地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自下而上的邏 輯，因此我們將在本文對(duì)內(nèi)資眾玩家的基本面進(jìn)行詳細(xì)梳理。

外資：多以合資方式拿地，基金杠桿靈活運(yùn)用

海外物流地產(chǎn)企業(yè)是中國(guó)物流地產(chǎn)業(yè)的最大玩家，除了善于采用合資入股等方式拿地之外，他們共有的特點(diǎn)是賦予了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以金融屬性，大部分的海外開(kāi)發(fā)商都會(huì)以私募地產(chǎn)基金方式加快資金周轉(zhuǎn)。

普洛斯：物流地產(chǎn)加金融，跨界玩家成行業(yè)老大

脫胎于美國(guó) ProLogis，斷臂求生落地中國(guó)物流地產(chǎn)大亨普洛斯可能會(huì)有兩個(gè)指向：一是美國(guó) ProLogis，現(xiàn)已與 AMB 安博臵業(yè)合并，其實(shí)說(shuō)的是安博；二是收購(gòu)了美國(guó)ProLogis 中國(guó)、日本區(qū)業(yè)務(wù)，并發(fā)展出巴西業(yè)務(wù)的 GLP，在中日兩國(guó)沿用了普洛斯名稱(chēng)和所有資源，而 GLP 才是我們談?wù)摰摹⒃谥袊?guó)落地生根的物流地產(chǎn)大亨“普洛斯”。為明確二者分別，我們梳理了 ProLogis 從建立到拆分的時(shí)間線(xiàn)：

卡位早加引中資，奠定物流地產(chǎn)王者基礎(chǔ)官網(wǎng)信息顯示，截止 2015 年 9 月 30 日，普洛斯業(yè)務(wù)遍及中國(guó) 36 個(gè)城市，擁有 2340 萬(wàn)平方米物流基礎(chǔ)設(shè)施（自有與管理）。

普洛斯目前市占率超過(guò) 55%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩出第二名幾個(gè)身位。同時(shí)普洛斯在全國(guó)布局也較為完善，已連成有效網(wǎng)絡(luò)。普洛斯的土地資源不僅在于“多”，亦在于“精”，其年報(bào)中明確指出，GLP 的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一便是他們的物流地產(chǎn)大多位于靠近城市中心與交通樞紐的絕佳位臵，普洛斯最具代表性的物流園區(qū)可分為毗鄰或位于海港、空港、工業(yè)園三類(lèi)：

1) 海港物流園：上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港；

2) 空港物流園：北京首都機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)、青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)；

3) 加工基地：蘇州工業(yè)園、天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。

地產(chǎn)基金高手，資金迅速回流普洛斯有三個(gè)主要部門(mén)：

開(kāi)發(fā)-development，運(yùn)營(yíng)-operation，基金-fund management。其中前兩個(gè)部門(mén)一般的地產(chǎn)商都有，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商安身立命之本，而最后一個(gè)基金管理部門(mén)，則是普洛斯實(shí)現(xiàn)快速資金流轉(zhuǎn)和迅速擴(kuò)張的秘訣。我們?cè)谏衔囊呀?jīng)以普洛斯為典型闡述了物流地產(chǎn)基金的主要運(yùn)作模式，以及其對(duì)物流地產(chǎn)商資金快速回籠、縮短投資回報(bào)期的作用，此處不再贅述。公司目前在中國(guó)的基金有兩只，分別為 30 億美元與 70 億美元（目標(biāo)），杠桿水平較其全球平均水平略低。