中國基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 產(chǎn)品上市發(fā)行可能漸行漸近，其中倉儲物流作為相對成熟和市場化的資產(chǎn)類型，已經(jīng)引起投資者廣泛期待。該資產(chǎn)類別不僅有望成為短期試點(diǎn)發(fā)行的“排頭兵”，長期來看亦具備市場深度進(jìn)行持續(xù)擴(kuò)容。 

倉儲物流已是國際不動產(chǎn)領(lǐng)域投資新貴，中國 REITs 推出倉儲類產(chǎn)品正當(dāng)其時(shí)。倉儲物流通常指代“現(xiàn)代化倉儲物流設(shè)施”，或者“高標(biāo)準(zhǔn)倉庫”（高標(biāo)庫）。倉儲物流在國際市場上屬于工業(yè)投資范疇，并且在近五年來伴隨電商的快速崛起得到相關(guān)資本的廣泛青睞（不論是體現(xiàn)在二級市場 REITs 投資還是一級市場不動產(chǎn)基金投資）。縱觀不動產(chǎn)大類，倉儲物流是當(dāng)前少數(shù)具備長周期需求增長邏輯的資產(chǎn)類別，本質(zhì)上反映線上零售對傳統(tǒng)線下零售（主要是百貨業(yè)態(tài)）的持續(xù)替代。另一方面，全球范圍內(nèi)整體供應(yīng)鏈管理的升級也促進(jìn)現(xiàn)代化倉儲物流設(shè)施的增量開發(fā)和對老舊存量倉庫的改造升級。2020 年新冠疫情爆發(fā)以來，全球范圍內(nèi)上述結(jié)構(gòu)性趨勢有加速演化的傾向，令資本市場對倉儲物流的關(guān)注和配置達(dá)到前所未有的高度，應(yīng)該說中國 REITs 推出倉儲類產(chǎn)品正逢其時(shí)，也可以對我國十四五期間加大新型物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)投資形成戰(zhàn)略支持。 

中國倉儲物流市場整體仍處發(fā)展期，REITs 對行業(yè)發(fā)展將有多方面促進(jìn)作用。我國總體倉儲面積豐沛（約 10 億平米），但現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施庫存占比不足 7%，明顯低于發(fā)達(dá)國家，且各區(qū)域間供給水平很不平衡。中國倉儲物流市場前期由外資企業(yè)引導(dǎo)建立，目前仍處于外資主導(dǎo)的格局，這和中國開發(fā)商在過去二十年間對于住宅和商辦領(lǐng)域之外的業(yè)務(wù)涉獵較少有直接關(guān)系，但中國物流及電商企業(yè)自建倉庫較多又是一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象和優(yōu)勢。從對于潛在參與方的意義來看，中國 REITs 發(fā)行對于開發(fā)運(yùn)營商（不論外資還是內(nèi)資）而言可能具有實(shí)踐輕資產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)際商業(yè)意義，對于物流及電商企業(yè)來說不僅短期可以起到回籠資金、改善資產(chǎn)負(fù)債表的作用，對他們探索基金化運(yùn)作模式可能也具有積極意義。最后，中國仍有部分存量工業(yè)地可能具備改造盤活潛力，期待 REITs 的發(fā)行來激活中國境內(nèi)一二級市場對于倉儲物流賽道的進(jìn)一步布局和投入。 

倉儲物流料成為中國 REITs 前期發(fā)展的“排頭兵”，投資和擴(kuò)容邏輯均相對清晰。從首批中國 REITs 支持的資產(chǎn)類別來看，倉儲物流可能是綜合發(fā)行規(guī)模、市場透明度、預(yù)期收益率來看最優(yōu)的類別之一，有望成為前期試點(diǎn)批次中的“排頭兵”。初步統(tǒng)計(jì)目前主要倉儲物流開發(fā)運(yùn)營商和物流及電商企業(yè)在手的有潛力供給中國 REITs 市場的資產(chǎn)規(guī)模可能達(dá)到千億元級別。定價(jià)角度，目前一級市場交易資本化率在 4-7%的范疇（優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在 4-5.5%），可以對二級市場收益率定價(jià)形成一定參照，進(jìn)一步考慮經(jīng)營現(xiàn)金流成長（過去十年高標(biāo)倉單平米租金的漲幅平均在 4-6%），中國倉儲物流 REITs 包括潛在資產(chǎn)增值收益在內(nèi)的綜合收益率中樞可能接近兩位數(shù)水平，具有吸引力。長期來看，判斷中國倉儲物流的合理資產(chǎn)存量較目前至少有一倍的增長空間，且伴隨更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)和基金管理人參與，中國倉儲 REITs 未來擴(kuò)容可期，將是中國 REITs 板塊中的長期優(yōu)質(zhì)子賽道。 

倉儲物流頭部平臺——傳統(tǒng)倉儲物流開發(fā)運(yùn)營商

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