地產(chǎn)

看一眼新冠疫情，看一眼物流地產(chǎn)（租賃篇）

LOGISTICS PROPERTY

上次聊了投資，本期來講租賃。

我主要將租賃分成三個業(yè)務(wù)方向，冷鏈、三方物流和城市配送。如果有朋友想聊聊其他的，也可以給我留言。

新冠持續(xù)助燃冷鏈物流

對于冷鏈物流而言，新冠是一把熊熊大火。

很多人會說疫情會造成進(jìn)口冷鏈業(yè)務(wù)萎縮，而進(jìn)口冷鏈的主體是大宗貿(mào)易，這樣勢必會大幅度降低冷鏈倉庫的需求量。但我還是堅(jiān)持我在另外一篇文章（搶菜難的“物流說”）里的觀點(diǎn)——進(jìn)口冷鏈在過去、現(xiàn)在和將來，都會是冷庫最大的需求方之一。

隨著我們對新冠病毒的進(jìn)一步了解，現(xiàn)在各大口岸已經(jīng)上線了完備的消殺流程和設(shè)施場所，所以在進(jìn)口的大宗冷鏈貿(mào)易方面，新冠病毒對其的負(fù)面影響將會是持續(xù)走低的。反而，隨著低流動性社會的出現(xiàn)，我們暫時(shí)會非常大的依賴于線上的凍品消費(fèi)。而大多數(shù)線上平臺企業(yè)的凍品還是主要依靠進(jìn)口冷鏈的支持，其中尤以牛羊肉為甚。

所以短期內(nèi)，大宗冷鏈的進(jìn)口需求依然會高企。

長期來看，疫情后會有相當(dāng)一部分消費(fèi)者會養(yǎng)成這種消費(fèi)習(xí)慣，而留存下來，那么口岸型的大宗冷庫將會在將來的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)保持長效穩(wěn)定的租賃需求增長。

另外，我始終堅(jiān)持認(rèn)為社區(qū)電商是一個必須存在但很難形成多頭共存的商業(yè)模式，所以那些疫情前已經(jīng)陷入困境的社區(qū)電商企業(yè)群體，在結(jié)束了這波強(qiáng)勢運(yùn)營后，必定會加速行業(yè)內(nèi)的整合與并購。而整合浪潮之下，也肯定會出現(xiàn)新的公司去填補(bǔ)并購后剩余的部分市場空白。

那么對于倉庫而言，現(xiàn)有社區(qū)電商租用的項(xiàng)目就會同時(shí)出現(xiàn)退租和擴(kuò)租的情況，或者形容成“換租”更為妥帖。

如果現(xiàn)有的企業(yè)作為收購方而一直保持競爭狀態(tài)，那么整合以后勢必會積極擴(kuò)租以滿足更多的市場布局。反之，房東們可能就要面臨大規(guī)模的退租問題了。

而這幾年已經(jīng)明顯出現(xiàn)倉庫供不應(yīng)求的醫(yī)藥物流，受到疫情影響的增持，供需關(guān)系會進(jìn)一步傾斜。

醫(yī)藥倉庫受到專業(yè)資質(zhì)和成本投入的影響，一直以來都是倉儲業(yè)態(tài)中較為稀缺的產(chǎn)品，我也在之前的文章中做過專門的分析（因?yàn)橐咔橄氲搅酸t(yī)藥倉庫）。

而隨著這次疫情中所暴露出來第三方醫(yī)藥物流企業(yè)缺失的問題，相信今后無論是在政策層面還是資本層面，都會加強(qiáng)對第三方醫(yī)藥物流企業(yè)的開放和投入。但是這種行為肯定不會以降低專業(yè)門檻的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)為代價(jià)。所以在第三方醫(yī)藥物流企業(yè)的潛在高增長下，以高標(biāo)庫為基礎(chǔ)所改建的合規(guī)性醫(yī)藥倉庫會成為各大城市主要的新增長領(lǐng)域。

三方物流迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整

受到疫情沖擊最為明顯的是三方物流，特別是外貿(mào)方向的三方物流。

此前，在全球主要生產(chǎn)型國家因?yàn)橐咔槎娂娡Ｖ惯\(yùn)行的情況下，國內(nèi)由于管控良好，而再度成為了全球產(chǎn)品生產(chǎn)的中心。

曾經(jīng)受到出口貨量持續(xù)下滑影響的各個班輪公司，仿佛一夜回到了鼎盛時(shí)期，周周爆艙、運(yùn)費(fèi)沖天。正是由于貨量暴增但艙位不足的緣故，以上海為首的港口型倉庫瞬間被塞的滿滿當(dāng)當(dāng)。臨港區(qū)域內(nèi)更是一庫難求。

而在這次上海疫情影響下，可以預(yù)見的是，此類情況肯定會發(fā)生變化。

首先，上海作為全球物流分撥中心或亞太物流分撥中心的地位會被撼動。

疫情在供應(yīng)鏈層面所造成的結(jié)果必然是全球化向區(qū)域化的轉(zhuǎn)變，而上海為期一個月時(shí)間的全面封閉也在某種程度上加速了這種轉(zhuǎn)變的發(fā)生。以上海作為集散中心的產(chǎn)品會被東南亞分流，哪怕他們的效率成本可能無法和上海媲美，但是至少保證了雞蛋不會被放在一個籃子里。

所以上海可能不再會成為國際物流的集拼中心，大型跨國企業(yè)會縮減倉庫面積以降低未知風(fēng)險(xiǎn)。

然后，對于無法“走出去”設(shè)立其他物流節(jié)點(diǎn)的企業(yè)而言，必定會在保留上海作為主要物流中心的前提下，在環(huán)滬支線港口設(shè)立次節(jié)點(diǎn)，或作為備用或作為分流。

其中以“滬太通”功能下的太倉港最為利好。

這種分流會將原本上海獨(dú)大的物流局面，改變成一主一副搭配多個從屬的結(jié)構(gòu)。

最后，當(dāng)上海完成全球分撥中心向區(qū)域物流中心的轉(zhuǎn)變后，之前退出的倉庫面積會被區(qū)域型物流企業(yè)所填補(bǔ)。這些業(yè)務(wù)會更多注重在亞洲內(nèi)分撥、國際單線出口或國內(nèi)沿海捎帶等方向。

所以，上海外貿(mào)型的三方物流在倉庫需求方面會發(fā)生結(jié)構(gòu)性調(diào)整。這種調(diào)整未必會造成倉庫面積的大量空置，但是會使上海在供應(yīng)鏈的優(yōu)先級和物流的中心化層面被降低。

說句大白話就是，上海在打造全球航運(yùn)中心的道路上遇到了阻礙。具體這個阻礙是暫時(shí)絆了一跤，還是走進(jìn)了岔道，亦或是走反了方向，現(xiàn)在還未曾可知。

  城市配送物流企業(yè)的縱向一體化戰(zhàn)略

因?yàn)橹饕€是看上海，所以暫且把這塊歸為城市配送。

封閉的生活對線上消費(fèi)的促進(jìn)是毋庸置疑的。無論是消費(fèi)習(xí)慣的加深還是受眾群體的進(jìn)一步擴(kuò)大，線上消費(fèi)已經(jīng)拓展到了幾乎所有品類。

而這部分消費(fèi)的線下實(shí)現(xiàn)，就必須依托于城市配送的服務(wù)。

不管是常規(guī)產(chǎn)品的快遞服務(wù)還是生鮮產(chǎn)品的即時(shí)配送，它們對于城市倉庫的需求將會繼續(xù)維持高速增長。

但是受到上海高昂地價(jià)的影響，所有的物流地產(chǎn)開發(fā)商都會將土地利用最大化，而這種最大化作用下的倉庫產(chǎn)品往往會不太適合城市配送企業(yè)的使用要求。

另外，再加上上海各區(qū)、各鎮(zhèn)政府對于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、尤其是稅收貢獻(xiàn)有著非常強(qiáng)硬的考核標(biāo)準(zhǔn)，以及對入駐企業(yè)的業(yè)態(tài)有非常嚴(yán)格的要求，這就造成了絕大多數(shù)城市配送物流企業(yè)無法使用大部分高標(biāo)庫作為載體。

這也是現(xiàn)在上海物流地產(chǎn)市場上有趣的現(xiàn)象——需求和供應(yīng)在體量上是匹配的，但是中間卻隔著一層透明玻璃。

所以這部分龐大的增量就不得不轉(zhuǎn)向那些“有關(guān)系”、“能搞定”的私人業(yè)主或二房東的項(xiàng)目了。

未來，隨著這些倉庫在合規(guī)性和安全性上的問題日益顯現(xiàn)，城市配送的租賃方向仍然會轉(zhuǎn)回到合規(guī)高標(biāo)庫的道路上來，但是走法肯定會改變。

對于頭部的城市配送企業(yè)而言，以縱向一體化戰(zhàn)略搭配屬地化經(jīng)營的模式會成為主流。

對于物流企業(yè)而言，縱向一體化戰(zhàn)略是指在物流業(yè)務(wù)中深入到前向和后向的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中去。比如自建倉庫、車隊(duì)等等。

在現(xiàn)有物流地產(chǎn)開發(fā)商的倉庫結(jié)構(gòu)無法滿足企業(yè)需求的情況下，自建倉庫是解決供應(yīng)關(guān)系、增加業(yè)務(wù)壁壘的有效手段。

而對于政府的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，企業(yè)會逐漸將屬地化經(jīng)營作為解決方式，以自身稅收貢獻(xiàn)實(shí)現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣＿\(yùn)作的條件。

所以對于物流地產(chǎn)開發(fā)商而言，上海項(xiàng)目逐漸失去城市配送類型企業(yè)的租賃體量是顯而易見的。無論他們是否會憑借足量的資本進(jìn)行戰(zhàn)略捆綁，基于物流業(yè)務(wù)本身的邏輯都不會為這部分需求帶來多大幫助。

上海作為國內(nèi)最有物流基因的城市，無疑受到了這次疫情的重創(chuàng)。并且可以想見的是，這個創(chuàng)傷很難在極短的時(shí)間內(nèi)迅速恢復(fù)。但是也正是由于上海擁有深厚的物流底蘊(yùn)，而不至于使得整體情況跌到谷底。

無論供應(yīng)鏈?zhǔn)欠駮膰H化向區(qū)域化轉(zhuǎn)變，上海始終會處在鏈條的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。即使可能會在幾年內(nèi)失去競爭物流中心的條件，但是上海先天的地理位置和產(chǎn)業(yè)支撐都會在最短的時(shí)間內(nèi)使其重新踏上正確的軌道。

而我們這些物流從業(yè)者需要做的，就是始終堅(jiān)定地相信，上海依然會成為整個中國甚至整個世界最重要的物流中心城市。