一、倉儲網絡布局

• 園區基本情況

一般情況下：倉庫的選址規劃布局，主要根據訂單量的區域分布及未來增漲潛力來進行需求評估，重點考慮的幾個評估維度，如下：1、訂單集中區域的周邊車程范圍（具體視庫源，業務產品的時效屬性而定）；2、庫房靠近高速路口，火車站，飛機場等交通樞紐附近，便于時效有保障；3、園區面積與可租面積，以及周邊交通和園區內交通情況；4、簽署公司的背景（是否有一手房東）；5、產權信息，開發的渠道等。

• 庫房資質情況：

地使用證、庫房產權證/與原出租方的租賃合同，允許轉租的證明、消防驗收合格證、建設用地規劃許可證；

• 庫房硬件評估

消防等級、屋面、墻體隔熱層、庫房層數、庫房凈高、地面承重、月臺庫高度與長度、電容量需求、作業停靠場地寬度、消防門洞

• 庫房的交付情況

倉庫的交付時間、交付標準，以及園區內外部的配套評估，如園區內外交通要道的寬度，基建要求，綠化路燈，排水等。

• 庫房成本標準

目標倉庫資源的倉租成本與周邊行情對比情況，包括：稅票開具點數及類型，退稅政策（如保稅倉），免租期等信息。

• 庫房評估及租賃審批流程

1,合格倉庫評估及租賃標準流程

a,尋倉：倉儲運營部/區域行政根據開倉計劃尋找倉儲資源；

b,區域初評：倉儲運營部/區域行政評估目標倉源是否符合評估標準，無論資源是否通過評估，將倉源基礎信息記錄至《倉儲資源信息登記表》月底反饋至集團倉儲，規劃，行政部；

c,倉源信息反饋：完全符合標準的倉源由倉儲運營部/區域行政參考倉儲資源基本信息反饋內容，提交圖紙、照片、倉庫基礎信息和問題風險評估報告至集團規劃部、法務部和財務部；

d,集團技術支持：集團規劃部、法務部和財務部根據基本信息綜合評估，形成評估意見、風險提示、改造需求等反饋倉儲運營部/區域行政；

e,線上合同審批：區域行政線上提交合同審批申請時，需將技術評估意見、改造需求及風險提示作為合同附件一并提交，作為合同審批的參考。

2,特殊倉庫評估及租賃標準流程

a.尋倉：倉儲管理部/區域行政根據開倉計劃尋找倉儲資源；

b,區域初評：倉儲管理部/區域行政評估目標倉源是否符合評估標準，無論資源是否通過評估，將倉源基礎信息記錄至《倉儲資源信息登記表》月底反饋至集團；

c,區域審批：如因其他因素，雖然倉庫不完全符合評估標準，但倉儲管理部/區域行政確定租賃，則需郵件提交特殊倉庫租賃審批申請及倉庫評估報告至區總，審批通過后方能進行下一步流程；

d,倉源信息反饋：區域負責人審批通過后，由倉儲管理部/區域行政參考倉儲資源基本信息反饋內容，提交區區域負責人審批郵件、圖紙、照片、倉庫基礎信息和問題風險評估報告至集團規劃部、法務部和財務部；

e,集團技術支持：集團規劃部、法務部和財務部根據基本信息綜合評估，形成評估意見、風險提示、改造需求等反饋倉儲管理部/區域行政；

f,線上合同審批：區域行政線上提交合同審批申請時，需將技術評估意見、改造需求及風險提示作為合同附件一并提交，作為合同審批的參考。

3,倉庫評估技術規范

評估標準：

a,消防等級不低于丙二級，已通過消防驗收或可與業主簽訂消防備忘錄（明確消防責任）；

b,屋面墻體有隔熱層；

c,庫房層數滿足要求，中小件倉最多為雙層庫，大件倉為單層庫（坡道庫除外）；

d,庫房凈高不低于7.5m，一般為燈下有效凈高，中小件倉不低于9m，FDC倉、大件倉不低于7.5m；

e,地面承重不低于3噸，表面無起灰、無裂縫，不起灰判斷方法：用鑰匙或鋼釘等比較尖銳的硬物用力劃過地面，不會有明顯的掉粉現象；

f,月臺庫，地坪抬高尺寸0.8m-1.5m，若為外置月臺，徑深不少于4m，帶雨棚；

g,外排水系統，庫內無管道裸露，不會發生漏雨、滴水、滲水現象；

h,滿足電容量需求，中小件倉不小于150kw/萬m2，大件倉不小于120kw/萬m2電容需求；

i,停靠場地回車寬度不小于35m；

j,允許我方對庫房進行改造，包含但不限于地面、墻體、屋面打孔、安裝隔離網、貨架、輸送線、監控攝像頭等；新建恒溫庫、內建房、叉車充電點位等；

k,無明顯自然災害隱患、周邊環境無安全隱患，自然災害包含但不限于洪澇、山體滑坡等，周邊環境包含但不限于治安、污染、輻射等；

l,有轉租或授權租賃資質，如簽約人非產權人或土地使用權人，必須提供轉租或授權租賃證明；

m,有國有土地使用證/集體土地使用證且土地用途符合倉儲用地性質（如為倉儲用地、工業用地等），必須提供資質，同時確保土地用途符合國家土地管理辦法，不得為農用地、住宅、林地等，避免租賃違建庫房；

n,已辦理產權的情況下，提供房屋所有權證，如未有，則需提供建筑工程施工許可證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、竣工備案表以證明該房屋符合國家報建手續，可以辦理相關產權資質；

o,有消防備案證明或消防驗收證明，擇一提供，以確保可通過消防檢查；

p,可簽訂《租賃合同》，如簽訂《倉儲服務合同》，存在稅務風險，且后期申請營業執照時必須簽訂《租賃合同》。

4，倉儲資源基本信息反饋內容

a,圖紙、照片需求

b,CAD圖紙需求

c,庫房所在園區平面圖（注明區域出入口和行車路線）

d,建筑設計平面圖、剖面圖、立面圖、屋面圖、電氣圖

e,建筑設計平面圖包含消防栓、剪刀叉位置和數量

f,標注防火墻位置以及門的位置；

g,建筑設計平面務必包括燈具位置和數量；

h,建筑施工圖設計說明；

i,照明需求:包括但不限于園區出入口、園區道路、月臺、物流門、墻體、立柱、屋面、地面、防火分區門、剪刀叉、照明燈具、消防管道、動力柜等；

J，交通信息圖：

以百度地圖或google地圖標注園區或倉庫在所在城市的位置以及與原有園區的地理位置，做決策參照。

5，匯總倉庫基本信息

• 租賃情況，包括租賃面積、拓展面積、租賃成本、租賃時間、免租期等；

• 主體結構，包括建筑結構、屋面、采光帶、墻面、層數、地面、有效高度、立柱、剪刀叉、庫門、防火分區、月臺、雨棚等；

• 園區情況，包括主路、庫間距、圍墻、安保、其他等；

• 衛生間，包括園區內部、庫房內部；

• 叉車充電區

• 消防系統，包括消防等級、噴淋系統、消防栓等；

• 排水系統，園區內外周邊等。

• 電力系統，包括電容量、發電機、動力柜等；

• 通風系統；

• 防雷系統；

• 網絡系統；

• 照明系統，包括燈具高度、燈具密度、燈具類型、燈具功率、聚光罩、照明控制等；

• 地理位置；

• 證件報告，包括《建筑工程消防設計審核意見書》、《建筑工程消防驗收意見書》、《建設工程抗震設防要求審批表》、《電氣設備驗收報告》、《基礎建筑材料證明》、《房屋產權證》、《營業執照》、《組織機構代碼證》、《稅務登記證》等。

• 庫房存在問題及風險

不限于庫房基礎條件、業主方、商務、運營、安全等方面的問題及風險

6.表格資料檔案

檔案一：《倉儲資源評估表》

檔案二：《倉儲資源信息登記表》

7，庫房資源審批流程圖

二、倉庫功能定位及規劃設計

• 庫房的功能定位

庫房的功能定位主要取決于：計劃存儲商品的SKU數，件型，以及對庫房溫度，濕度，光照，進出貨頻次等需求的綜合評估。

• 庫房的基本要求

1.庫房外圍必須有圍墻并且在2米以上的高度。

2.庫房基礎建筑結構必須是鋼結構、混凝土建筑。

3.園區、庫房必須有獨立的消防車出入通道，并保持暢通無阻。

4.庫房必須經過當地消防部門驗收，防火等級符合標準不低于丙二級。

5.庫房周邊1000米內無易燃易爆場所如：鞭炮廠、液化氣場站、加油站等。

6.庫房內無漏雨、滲水的現象，物業方必須有緊急排水系統且排水管道為外置。

7.新建房必須經過電氣設備驗收，并有驗收報告，老房屋必須有消電檢當年報告。

8.庫房必須設有消火栓、防火分區、煙感、手動報警器等設備，蓄水池容積充足、消防管道水壓達標。

9.倉庫地勢不得處于低洼處，沒有良好的排水性，存在災害性氣候造成積水、滑坡或泥失流等不可抗力風險。

10.新倉門窗必須設有防護設施，窗戶必須離月臺平面3米以上且帶有防盜網裝置。

• 租賃時須具備的庫房租賃文件：

序號	證件名稱	業主方提供	承租方留存
1	《建筑工程消防設計審核意見書》	原件	復印件
2	《建筑工程消防驗收意見書》	原件	復印件
3	《建設工程抗震設防要求審批表》	原件	復印件
4	《電氣設備驗收報告》	原件	復印件
5	《基礎建筑材料證明》	原件	復印件
6	《房屋產權證》。	原件	復印件
7	《稅務登記證》	原件	復印件
8	《組織機構代碼證》	原件	復印件
9	《營業執照》	原件	復印件

• 以下庫房、園區禁止租賃

1.即將拆遷或有改造計劃的物業房屋。

2.庫房主體結構比較簡易的鐵皮房屋。

3.庫房涉及訴訟及進行抵押的物業房屋。

4. 個人無任何手續轉手私自進行租賃的房屋。

5.庫房或園區所有權不明確或有爭議的物業房屋。

• 庫房周邊區域環境安全標準

1.   倉庫地勢不得處于低洼處和背靠斜坡下，具有良好的排水性，不存在災害性氣候造成積水洪澇、滑坡或泥失流等不可抗力風險。

2.   倉庫園區到市政主干道路段注意不得有涵洞等低洼積水路段，通行高度不低于4.5m，所經過橋梁設計通過載重重不小于50T。

 3.   庫房周邊1000米內無易燃易爆場所，如：鞭炮廠、液化氣場站、加油站、危險品庫等。

4.   園區、庫房必須有獨立的消防車出入通道，道路通過單向不少于2車道，并保持暢通無阻。

5.   庫房外圍必須有圍墻，并且在2米以上的高度。

• 倉庫功能區管理

庫房功能區一般分為：月臺，收貨區、入庫暫存區、理貨上架區，流通加工區（揀貨區、復核區，打包區）、出庫交接區，逆向處理區（臨期產品處理區，退貨待上架區，退備件區，），倉儲管理區，

注意事項：行業經驗來看收貨區，入庫暫存區操作面積需相對較大，有利于收貨高峰期貨物的分區識別，有序，先進先出管理。

• 進出貨方式

庫房的進出貨流動有三種方式：“U型流動”，“直線型流動”，“T型流動”，單邊或多邊月臺進出貨模式，月臺相向分布居多，最大邊設置月臺收發貨區最利于貨物進出，路徑最短，中轉效率更高；樓層庫則主要視進出車型占比及大部分車型的周轉半徑需求，來定進出港設計方案。

• 自動化程度

隨著人工成本及自動化水平的提高，倉儲管理自動化，智能化是未來的大勢所趨。自動化立體倉是目前行業水平較高，應用最廣大的自動化存儲出貨系統，簡稱AS/RS。一般來說，是由高層貨架，堆垛機，輸送機，機算機管理系統與控制系統等組成，對倉儲管理從業人士而言，有必要了解行業相關設備參數及功能，為自動化倉庫發展提前做好準備。

三、庫房運營管理全流程

• 預約入庫系統

主要操作流程：開始——提前預約——送貨準備——到貨登記——卸貨碼貨——排隊叫號——驗收商品——掃描評價——簽單交換——結束。

主要系統模塊：預約系統，實現供采銷或供應商下單預約送貨的功能，包含SKU及數量明細，承運商，增值服務預定等詳情。

• WMS系統

主要功能模塊：基礎資料、異常處理，入庫、在庫、出庫、內配出庫、單據狀態跟蹤、單據打印、詳情查詢、搬倉......

1，詳情查詢包括：庫存查詢，積壓查詢，業績查詢，功能查詢（入庫查詢，在庫查詢，出庫查詢），歷史查詢，應急報表，B計劃入庫報表，

2，入庫模塊：包括入庫積壓查詢，驗收查詢，上架積壓查詢；

3，內配模塊：內配復核積壓查詢，內配積壓查詢，內配箱發貨積壓查詢，內配復核容器積壓查詢，內配發貨積壓查詢，內配訂單發貨結果查詢。

4，出庫模塊：包括客戶訂單積壓查詢，包括未生產，已生產未發貨等。非客戶訂單積壓查詢，包括已揀貨未復核，已復核未打包。復核積壓查詢，非客戶訂單發貨積壓查詢，揀貨積壓查詢，打包積壓查詢，揀貨合流積壓查詢。

5，在庫模塊：立庫任務查詢（缺貨待補貨，上架等信息），生產波次掛單查詢。

• 綜合物質管理系統

對于日常運營的可回收包裝耗材，如編制袋，保溫箱，周轉箱，周轉籠，卡板等中轉容器，建立線上化管理系統，提高使用率，降低物質管控成本。

• 設備選型

• 辦公網絡設備：掃描槍，打印機，標簽機，電腦，主機，筆記本，AP,服務器，監控，機房，空調......

• 搬運設備：平衡重叉車，電動托盤車，手動液壓叉車，稱重一體化叉車，流水線，稱重量方一體方設備，提升機，分流器，流水線，分揀機機器人，交叉帶分揀機，AGV導引車......

• 存儲及生產設備：高/低位貨架，堆垛機，穿梭車，揀貨車，打包臺，復核臺，物料輸送線......

• 消防設備：一般包括消防車、警報器、滅火機、消防泵、水池、水井、消防栓、沙土箱、水帶、水槍、消防水桶及鐵锨、斧、梯子等，不同的消防等級需要配備的消防設施有一定差別。

四、作業標準流程體系搭建

倉庫管理主要分為：入庫，在庫，出庫，交接發貨四個環節的管理。

• 預約入庫流程：

• 核對預約供應商信息——點數——逐件驗貨——錄收貨系統——單據交接（實收，退回信息備注）

• 建立送貨預約系統，權限開放給采銷，倉儲管理人員與采銷就入庫節奏及在庫商品的滯銷情況，進行數據可視化管理。入庫的核心環節包括：

• 核心KPI及關鍵詞：供應商滿意度、入庫SLA時效、上架及時率

供應商滿意度：供應商就入預約，入庫全流程的整體體驗與感受，包括排隊，處理時效，流程復雜度，休息區等具體因素。

預約達成率：即供應商預約送貨日期及時間范圍內的實際達成情況，此指標監控有利于人力等彈性資源的配備的有效使用性。

收驗貨成功率：計劃上架數與實地符合上架成功率。

上架及時率：日送貨批次內已驗貨待及時上架的比率。

上架準確率：周盤，月盤及部分產品的日盤機制需要系統性，持續性進行，至于盤點方式是全盤還是抽盤視SKU復雜情況或金額來定。

作業準確率：單次作業的準確程度，直接決定了運營效率及客戶體驗的好壞，尤其在收貨環節的清點，驗貨，上架儲位的正確程度都是確保庫存正確，保障效率的關鍵。

結算單回傳及時率：當批次收驗貨單據及系統信息回傳及時情況。

• 在庫流程：

在庫管理主要流程：包含理貨——上架——存儲三個管理環節，輔助管理上需要統一庫內的可視化標識，制定標準化作業SOP，精益化管理注重的經濟，高效，安全性運營監控。

具體內容含：庫房儲位管理，各種邏輯標識，巷道，儲存區（高值區，爆品區），生產區，物質耗材區，設備充電區，監控室，自動化設備中控室，員工休息區，辦公區等的系統性規劃，管理。

幾個核心點把控好：

庫區設計上對于收驗貨暫存區及月臺的需求面積一般較大，主要考慮到供貨集中時，對區域的分區管理收驗交接需要的時間較久，這是作業環節的屬性決定，所以設計時需要重點考慮。

爆品區存儲的皆是暢銷商品，存儲時需離生產打包區足夠近，便于揀選，加快生產出貨的節奏。

儲位的管理上需要按照庫區規劃標識的邏輯對應到位，一般情況下儲位管理按:庫房號——分區——貨架號——層數——第幾儲位來進行所存儲SKU與儲位的系統綁定，如12-A-3-1-5(12號庫房—A區—第3排貨架—第1層貨架—第5個儲位)，便于RF槍獲取揀貨或上架任務時，能指引操作人員準確，及時的進行補貨或揀選商品的操作。

分區管理的規劃上，不是分區越多越好，主要視場地的具體長，寬，高結構以及所存儲SKU商品的種類及數量來綜合考慮，

環節KPI及關鍵詞：萬元損/萬件損、盤盈虧、病單率

• 貨物損耗率=貨物損耗額（量）/貨物保管總額（量）的百分比

• 庫存周轉率：庫存周轉天數=時間段天數x(1/2)x(期初庫存數量+期末庫存數量）/時間段銷售量；庫存周轉率=360/庫存周轉天數

• 期間貨物吞吐量：期間內進出庫貨物的問題，常以噸或者箱表示。

• 單位面積存儲量：日平均存儲量/庫房或貨物使用面積

貨物存儲的質量指標：

• 帳物差異率=帳物相符筆數/賬面儲存總件數的百分比。

• 收發貨差異率：收發貨差錯累計筆數（重量）/期內儲存總件數（重量）的百分比。

• 平均保管損失=保管損失金額/平均儲存量

• 設備完好率=完好設備臺日數/設備總臺日數的百分比。

貨物儲存的效率指標：

• 倉儲面積利用率=倉儲的有效堆放面積/倉儲總面積

• 倉庫生產效率=員工平均每日收發貨貨物的筆數，員工平均保管貨物的噸數等指標來評價。

資金使用效率：

• 單位貨物固定資產平均占用量=報告期固定資產平均占用量/ 報告期平均貨物儲存量

• 單位貨物流動資金平均占用量=報告期流動資金平均占用量/報告期平均貨物儲存量

• 流動資金周轉次數=年倉儲業務總收入/全年流動資金平均占用額。

• 流動資金周轉天數=360/流動資金周轉次數

• 出庫流程：

• 主要作業流程：揀貨——復核——打包——發貨，在整個出庫管理過程中，調度分單人員需要過程性觀測復核積壓情況進行實時調度單品或多品訂單的分配比例，確保揀貨及復核環節的銜接，鏈條順暢有序。另外在生產整個環節，需要不斷關注波次清零如何有效保障，分區揀選合流生產模式或爆品生產模式的揀選模式切換，更需要實時視情況進行調整，這個過程中分單一定要考慮避免揀選人員過渡集中于其中一個分區，因為巷道寬度有限，太多集中反而影響揀選商品的效率。總之出庫與入庫環節的上架，揀貨路由最化的設計規劃，需要綜合考慮各種因素，實現系統建議型分單邏輯，這樣就可以解決生產調度員不足或培訓不到位導致效率不高等問題，也可以實現系統化分單作業，降低成本及可能性的差錯問題。

• 核心KPI及關鍵詞：訂單履約率、包裝差評率、工單率

人效：對于揀貨，復核，打包，發貨等崗位，進行量化，多勞多得考核，建立線上績效系統，實時動態通報達成情況，主動挖潛內部效率，實現降本增效。

時效指標：在JIT準時制生產模式下，同一波次的揀貨及時率，復核及時率，打包及時率，發貨及時率，全程履約率，通常都是衡量生產時效的指標。

質量指標:揀貨，復核，打包準確率，打包合格率，如包裝差評，工單等。

• 交接發貨環節：

交接發貨環節主要流程按發貨路由，直發或串提合流發貨至一二級分揀中心，再按屬地化分揀中心進行向下中轉至配送站點進行投遞。

核心KPI及關鍵詞：

錯發率：實物訂單未按指定路由進行集裝發運，導致A目的地訂單錯發至B目的地的情況。

落貨率：當波次截單發運的訂單，未當波次中轉發運，導致滯留現場或下一個波次進行流轉的情況。

包裝差評率：對包裝要求不嚴謹，或未能滿足客戶對商品包裝的期望，從而出現的不良評價或建議。

隨著企業倉儲向倉儲企業的轉型加快，加之電商進一步發展，對外部客戶服務能力的滿足情況，需要進一步強化服務能力，做好過程性監控，包括不限于以下核心指標：訂單履約率，工單率，包裝差評率，倉儲錯貨率，供應商滿意度，入庫SLA時效，退供合格率，庫存準確率等服務指標的能力建設。

五、運營團隊建設

• 倉儲管理架構：

• 一般倉儲管理部分為：運營和職能兩條線管理。

• 運營線分：獨立園區化管理及單倉管理模式，單倉管理一般架構按四個環節設組來管理，具體視單倉規模大小及人員工作飽和度等因素，決策是否整合入庫組與在庫組為一個單位來管理。

流程管理圖：

• 運營線功能包括：入庫作業、在庫存儲、出庫作業，發貨作業；對外增值服務有：入倉服務、客戶挖潛、減虧止損，時效定制倉，存儲服務，操作服務，存儲價保等；

• 職能線功能包括:運營支持、商業服務、處理異常；對外增值服務有：

  產品商服，對外賦能，外部服務。

• 如何打造好團隊建設，確保運營的順暢、高效且持久，這是一門內容極其豐富的管理學，在這里就不過多贅述，借鑒我們經常聽到的管理學9字，簡潔歸納:“搭班子，定戰略，帶隊伍”，粗淺理解上從以下幾個層面加以適當擴展，由于理解有限，請大家一起完善，共同進步。

• 愿景：外部對標行業，圍繞供應商樹立倉儲管理團隊共同愿景，如開放，共贏，合作等理念與實際相匹配的具體舉措；內部承上啟下，找準定位和客戶服務方向，如上游為下游服務，下游為上游把關等管理理念，協作實現整體效益最大化。

• 目標：制定部門管理人員競爭力考核目標，預警目標，進行逐級拆解綁定月度，季度，年度績效考核，并建立復盤機制跟行業水平進行對比，激發調動團隊內部對極致服務目標的追求

• 氛圍：引導情緒管理，梳理管事邏輯，內部營造信任，敢于擔當，勇于創新，業績上比學趕超的活躍氛圍，形成主動自驅型組織。

• 培訓體系：俗話說制度管人，流程管事，內部建立一系列作業人員崗前培訓，業務技能升級培訓，文化建設上強化價值觀培訓，員關和文宣的體系化梳理，形成常態化機制，重點關注落地的能力。

• 考核排名機制：對全流程，各崗位進行職責梳理，尤其上架，揀貨，復核，打包，發貨環節盡可能實現計件量化考核，強化排名意識，營造多勞多得，爭先創優的氛圍，充分調動員工作業積極主動性，挖潛并提升組織效率。

• 團隊激活：BOSS模式+對賭協議，給管理創新，降本增效培植土壤。

• 運營質量監控機制：

• 報告制度：建立內部日報，周報，月報，季報，年報，行業分析報告，復盤業績達成與深度工作思考。

• 會議制度：早會，夕會，周例會，月度經營分析會，年底戰略規劃會。

• 正式與非正式場合的溝通交流

總結

隨著供應鏈市場整合能力的加強，專業化水平的提高，企業專注于核心能力的打造，倉儲管理未來趨勢是單一的企業倉儲管理向服務型的倉儲企業方向轉型，倉儲服務產品化，競爭市場化會越來越突顯；隨之發展的云倉模式，DIY定制化服務,園區場院化管理，生產環節自動化管理都是未來倉儲管理的營收增漲方向，無論是賦能外部，還是整體及部分業務的代運營，接下來會越來越專業化，倉儲管理環節催生的產品：商務倉，經濟倉，時效倉，冷鏈倉以及操作分級，存儲分級，增值服務都會應運而生......